Si eres del mundo inmobiliario seguro que ya estás familiarizado con este término anglosajón, build to rent. Construir para alquilar, un sistema empleado de forma muy escasa en nuestro país.
Sin embargo, el 2019 ha supuesto una eclosión de operaciones, cifrándose la inversión en 2.000 millones de euros, más del doble que en 2018. La llegada del fondo americano Ares en 2017 a nuestro país ha sido sin duda el empujón necesario para esta modalidad de inversión. El año pasado protagonizó también operaciones sonadas con grandes promotoras nacionales. Con Aedas Homes ha firmado el desarrollo de 500 viviendas y con Metrovacesa 121. Ahora, en 2020, ha sido con Aménabar con quien ha comprometido el desarrollo de 400 viviendas en Valdebebas.
Una socimi, Vivenio, junto a Aúrea Homes por una lado y a Azora por otro, pondrán en el mercado 150 y 370 viviendas respectivamente. También Catella, con 171 viviendas, protegidas en este caso, y Locare, en unión con Tectum, llevarán a cabo 919 viviendas.
Todas estas operaciones que podemos ver en artículos relacionados con build to rent en España tienen un denominador en común, están en la Comunidad de Madrid. La rentabilidad y la demanda de alquiler en Madrid no es equiparable a otros lugares del país y ha centrado el inicio de esta actividad en España.
Por qué el build to rent en España
Como reza el encabezado del artículo hay dos porqués, no es que sea una cosa u otra, son las dos a la vez.
El primero, la oportunidad. Nuestro país tiene demanda de viviendas en alquiler, es obvio sin llegar a comprarnos con otros países. Si caemos en la comparación, ya se cae por su propio peso. Parece que la mentalidad compradora española cede algo y repunta la opción del alquiler (23% de la población española vive de alquiler ahora respecto al 16% de 2001), especialmente entre los más jóvenes, empujados también por la dificultad de la compra.
Y luego la obligación. Las grandes inmobiliarias cotizadas tienen unos objetivos de entrega de vivienda que han tenido que ir corrigiendo. Los plazos administrativos por un lado y los ritmos de ventas por otro hacen que esta opción sea un caramelo. Fondos como Ares son hoy objeto de deseo de Empresas que ven como venden promociones completas en una sola firma. Más baratas de lo previsto si, pero también con menos costes. Marketing y comercialización de esa Promoción, que cada vez están resultando más costosos, se diluyen de un plumazo.
Neinor Rental
Tras algún intento fallido Neinor Homes se vuelca en el build to rent en España. Lo hace creando una nueva división y con la premisa de no comprometer el Plan de Negocio de la promotora. Busca ser más fuerte ante movimientos del mercado inmobiliario del futuro, generando ingresos en periodos de crisis. Lo que siempre ha sido una patrimonial y que tiene toda la lógica del mundo desde mi punto de vista. Estas patrimoniales han salvado de la quema a las pocas Promotoras del Sector que han subsistido tras la crisis. Es muy interesante este paso dado por Neinor Homes y seguramente marcará la tendencia en las demás promotoras.
Además, es el pistoletazo de salida para la aplicación de este sistema al resto de ciudades españolas, pues la entidad que preside Borja García-Egotxeaga anuncia los primeros activos en alquiler en Málaga, Valencia además de en Madrid. A los que seguirán actuaciones en País Vasco y Sevilla.
El papel de la Administración
La Administración debe de implicarse en esta fórmula por dos vías, la administrativa propiamente dicha y otorgando seguridad jurídica al sistema.
La administrativa porque es vital para la rentabilidad de estos activos que la construcción de las viviendas sea en el menos tiempo posible. Mientras no estén las viviendas listas para entrar no entra un euro en las arcas del inversor – arrendatario. Cobra especial importancia la industrialización del proceso constructivo para el acortamiento de los plazos de obra. En la venta, a numerosos compradores le viene bien un periodo largo de obra para poder ir haciendo entregas a cuenta y ahorrar. Pero aquí no, es muy importante el plazo.
Y la seguridad jurídica, el dejar de intervenir constantemente en este mercado. Las reglas de juego hay que ponerlas y, si acaso, perfilarlas con el tiempo, pero no cambiar por completo. Inversiones de este calibre se pueden ver tambaleadas por una modificación de la normativa fiscal que les afecta o una regulación de los precios de alquiler.
Alquiler con opción a compra
Una opción que no escuchamos y que siempre asoma en los periodos de crisis. Sin duda uno de los problemas para el acceso a la vivienda es el ahorro necesario para entrar en ella, que supone al menos el 30% de su coste final. Si los números cuadran para el build to rent en España estoy seguro que lo harán para este sistema.
Build to rent en España
Sin duda el build to rent ha venido para quedarse, un sistema que para el sector de la construcción es muy favorable desde el punto de vista del dinamismo económico y que se abstrae de las dificultades de acceso a la financiación de las promociones inmobiliarias. La dificultad es una, la financiera del proceso completo, pero de eso hasta ahora se están encargando los fondos de inversión si bien ya hay entidades financieras que se están interesando por ello.
Y el mercado agradece el aumento de la oferta de alquiler, que aliviará tensiones de precio, y la llegada de profesionales al sector del arrendamiento.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico
Creador de www.obranuevaenmalaga.es y www.obranuevaencordoba.es
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