Entre las distintas fórmulas de obtención de rendimientos por parte de las personas físicas, ha sido frecuente la de la inversión inmobiliaria, buscando el propietario en muchos casos el retorno de la misma a través de arrendamientos y otras fórmulas de cesión de bienes inmuebles. En este último supuesto, los contribuyentes, por pequeños que seamos o por poquito que tengamos, no debemos perder la cara a los efectos fiscales de las operaciones, pues son variados, y a veces hasta difíciles de determinar de forma clara. Repasemos algunos efectos importantes:
- Es frecuente el arrendamiento de un inmueble para destinarlo a vivienda, o un local de negocio, o unas plazas de garaje. En estos casos es común el conocimiento de que tendremos que declarar unos rendimientos en la declaración del IRPF. No obstante, es posible que desconozcamos que también hay importantes efectos con el IVA, impuesto con al que generalmente estamos familiarizados, ya que soportamos continuamente cuotas de IVA como consumidores, desde que encendemos la luz al levantarnos, que no es poco, pero del que no sabemos mucho más. Pues bien, la Ley del IVA considera para sus efectos como empresario y sujeto pasivo de IVA al arrendador de bienes. Otra cosa es que el arrendamiento de vivienda (con sus anejos) pueda considerarse exento de IVA, no así en el caso de locales de negocio o garajes (aparte de la vivienda), donde sí debemos saber que se devenga IVA, que se debe repercutir al arrendatario y que se debe liquidar periódicamente con la Administración Tributaria.
- Interesante caso es el de los cada vez más de moda arrendamientos de viviendas amuebladas en los que se ofrecen al inquilino los llamados “servicios complementarios de la industria hotelera”. Aquí, hemos de tener presente que aparece el IVA, gravando las operaciones al tipo del 10%, y ello sin perjuicio de que esos servicios hosteleros los encarguemos a terceros para prestarlos. Ahora bien, ¿cuáles son esos servicios?: pues, por ejemplo, el de limpieza del interior de un apartamento con periodicidad semanal, o el de cambio de ropa con la misma periodicidad …..; pero atención, no serían tales servicios hosteleros si se prestan sólo a check in y check out, o se refieren a limpieza de zonas comunes de la edificación / urbanización, o de asistencia técnica de reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persiana, cerrajería o electrodomésticos. (Véase la Consulta Vinculante 2297 de 07/08/ 2018 de la Dirección General de Tributos).
Y si el propietario cede la vivienda a una empresa tercera, siendo esta última quien realmente comercializa la ulterior cesión con servicios, la cesión del propietario está sujeta a IVA y no exenta, y a un tipo del 21% (el 10% se daría en la relación entre esa empresa tercera y el consumidor final).
Centrándonos en estos arrendamientos con componente hostelero, la respuesta de la D.G.T. a la Consulta Vinculante antes señalada también nos ilustra sobre importantes consideraciones a tener en cuenta, tanto en el IRPF como en el Impuesto sobre el Patrimonio.
- En relación al IRPF, nos viene a decir que si el propietario arrienda a favor del tercero, que a su vez cederá el bien (con los servicios hosteleros) al usuario final, dicho propietario tendría que integrar su contraprestación como rendimiento del capital inmobiliario; ello entiéndase para el caso de que su arrendamiento no constituyese per se una actividad económica por tener contratada laboralmente a una persona a jornada completa, tal y como exige el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. En cambio, si la relación fuese directa del propietario con el usuario, sí se considera que el primero estará obteniendo rendimientos de la actividad económica, por tratarse de una ordenación por cuenta propia de los recursos tal y como se define en el artículo 27.1 de la Ley del IRPF, con independencia de que no tenga trabajador alguno y de que los servicios hosteleros los preste a través de empresa de servicios subcontratada.
- En el Impuesto del Patrimonio, es importante saber que están exentos del mismo los bienes y derechos de las personas físicas necesarios para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, que debe ejercerse de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituir su principal fuente de renta. Pues bien, en nuestro caso la Administración, para detectar la actividad económica, se ciñe al mero arrendamiento de inmuebles, que exige el requisito de tener ese trabajador contratado laboralmente a jornada completa. Por tanto, la ausencia del trabajador ya sería motivo suficiente para no considerarse la actividad como empresarial o profesional y, por ende, para no producirse la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio; en cambio, como antes vimos, dicha ausencia de trabajador no excluye que en el IRPF sí pueda apreciarse que existe actividad económica. Una vez más, vemos las distintas “acepciones” que un mismo concepto puede presentar en función del tributo desde cuya perspectiva se esté analizando.
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Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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