¿Qué valor declarar en el Impuesto sobre Transmisiones en la compraventa de un inmueble?

Pensemos en un escenario de compraventa de un inmueble que no va a estar sujeta a IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP AJD), frecuente en las operaciones entre particulares.

Como antecedente de interés al objeto de este artículo, haremos mención a la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de fecha 23 de mayo de 2018, que no aceptaba como suficiente esfuerzo de la Administración para valorar un inmueble transmitido el hecho de utilizar como criterio de valoración la mera referencia a los valores inmobiliarios que se publican en los registros fiscales administrativos, en perjuicio del contribuyente. Se puede acudir a este método, sí, (está previsto en la Ley General Tributaria), pero el Alto Tribunal conminó a la Administración Tributaria a que lo combinase con una labor de justificación más exhaustiva relativa al concreto inmueble, y así poder girar la liquidación por el ITP AJD con mayor confortabilidad. En definitiva, se exigía a dicha administración que realizase una actividad de comprobación directamente relacionada con el inmueble singular, y expusiese claramente las razones por las que se daría carta de naturaleza al valor comprobado distinto del declarado.

Sabiendo ya esto, vayamos al momento en el que el contribuyente ha adquirido el inmueble, y tiene que autoliquidar la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En este punto, se plantea la siguiente cuestión: ¿Qué valor debo dar a la operación a los efectos del cálculo de la base imponible del Impuesto? ¿Aplico el precio por el que se ha escriturado la compraventa? ¿Tal vez sea mejor utilizar el valor de esa tasación reciente que se ha tenido que hacer para conseguir el préstamo hipotecario? ¿O quizá hay que incluir el valor de esos famosos registros fiscales administrativos, que se calcula aplicando unos coeficientes a los valores catastrales?

La Resolución de la Dirección General de Tributos (de 30 de mayo de 2019 -consulta V1219-19-) contesta a esta cuestión. El consultante se encontró con estos 3 valores, grosso modo: (1) precio escriturado de 300.000 euros; (2) valor de tasación de 375.000 euros, y (3) valor de registros fiscales de 305.000 euros.

Sabemos que el valor que se debe declarar es el valor real (por supuesto, deducidas las cargas que aminoren el valor, pero no las deudas); dicho valor realmente es el valor de mercado, según ha manifestado reiteradamente la jurisprudencia; concepto que, al no estar claramente determinado, genera en el contribuyente inseguridad jurídica (entiéndase como desasosiego, pues a nadie le gusta recibir una liquidación paralela). En el supuesto de la Consulta, son más atractivos para el contribuyente el precio escriturado y el valor del registro fiscal, pero también podemos considerar que las tasadoras aportan valores reales, de mercado; en el caso planteado, menos interesante para el pagador, pues saldría una cuota tributaria más alta.

Pues bien, en esta interesante resolución de la Dirección General de Tributos, se nos dice que para la correcta declaración de ese valor real el legislador ha previsto los medios de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración Tributaria, así como que el contribuyente puede acudir a la tasación pericial contradictoria (si no está de acuerdo con la comprobación administrativa). Evidentemente, esto es así, pero también es cierto que al contribuyente se le deben respetar otras posibilidades de actuación que no sean sólo cruzar los dedos, esperar a la eventual comprobación y, si ésta llega, instar una tasación pericial contradictoria en defensa de sus intereses.

Nuestra D.G.T. nos dice que, “de acuerdo con la normativa estatal, el obligado tributario puede determinar el valor real a declarar en función de los valores publicados por la Administración tributaria gestora competente”, y alude al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece en su apartado 1. b) el “método de estimación por referencia a los valores que figuren en lo registros de carácter fiscal”, que no es otro que este método del que estamos hablando, consistente en aplicar coeficientes a los valores catastrales. Método que, recordemos, pone en cuestión el Tribunal Supremo porque no se debe imponer en abstracto por ser yo quien soy y quien he bendecido lo publicado en los registros, sino que habrá de acompañarse de una justificación adaptada a la realidad del inmueble en cuestión.

Pero ya hemos visto en el caso que hemos aludido más arriba que al contribuyente sí que puede convenirle este valor tomado directamente de los registros fiscales, por lo que la clave de la Consulta está en si se considera o no vinculante para la Administración el valor que publica.

En respuesta a ello, la D.G.T. en un principio acude a que en el supuesto de consulta los valores los publica una administración autonómica y ellos son un órgano estatal al que no le compete pronunciarse sobre la aplicación de las disposiciones autonómicas, pero al final de sus conclusiones deja bien sentado que: “En aplicación de la normativa estatal, el obligado tributario podrá utilizar los valores publicados por la Administración tributaria competente en aplicación de los medios de comprobación de valores, que tendrá carácter vinculante para la misma”.

Deja, sentado, pues, este criterio para que podamos trabajar sobre él en pos de la seguridad jurídica.

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Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

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