Variantes fiscales al arrendar nuestro inmueble a terceros.
No esté de más recordar que los auténticos motores de nuestra economía, quienes soportamos la mayor carga fiscal y más contribuimos a la adecuada redistribución de la renta y riqueza nacionales somos las personas; y cuando me refiero a las personas me ciño exactamente a las de carne y hueso, que progresan con esfuerzo y que, aunque no hayan conseguido construir un gran imperio, al menos sí pueden estar orgullosas de hacer cosas, interesante expresión, ésta de “hacer cosas”, que le oí a nuestro expresidente Rajoy en alguna alocución. 
Ha sido recurrente a tal fin la inversión inmobiliaria, buscando el propietario en muchos casos el retorno de la misma más allá de la mera expectativa de reventa, en concreto a través de arrendamientos y otras fórmulas de cesión de bienes inmuebles. Ahí me detengo: el legislador fiscal (me refiero al nacional y al supranacional) lo sabe, está atento a las actividades del mercado, cumple con su obligación de detección y calificación de las operaciones y les atribuye los correspondientes efectos. Por tanto, por pequeños que seamos aquí los contribuyentes, por poquito que tengamos, no perdamos nunca el hilo; los efectos fiscales siempre están ahí, son variados, y a veces hasta difíciles de determinar de forma clara.
Efectos fiscales más frecuentes al arrendar un inmueble
Repasemos algunos útiles, por frecuentes:
1.- Vamos a arrendar un inmueble destinado a vivienda, o un local de negocio, o unas plazas de garaje, y sabemos que tendremos que declarar unos rendimientos en nuestro IRPF; es lo habitual, pero quizá andemos un poco despistados con el IVA. En efecto, tenemos que saber que la Ley del IVA considera para sus efectos como empresario y sujeto pasivo de IVA al arrendador de bienes. Otra cosa es que el arrendamiento de vivienda (con sus anejos) pueda considerarse exento de IVA, no así en el caso de locales de negocio o garajes (aparte de la vivienda), donde sí debemos conocer que se devenga IVA, que se debe repercutir al arrendatario y que se debe liquidar periódicamente con la Administración Tributaria.
2.- También se dan casos de arrendar viviendas amuebladas en los que se ofrecen al inquilino lo que nuestro legislador tributario llama “servicios complementarios de la industria hotelera”, lo cual es cada vez más frecuente, dada la actual gran circulación de personas. Aquí tengamos claro que el IVA aparece, gravando las operaciones al tipo del 10%, y todo ello sin perjuicio de que esos servicios hosteleros los encarguemos a terceros para prestarlos. Ahora bien, ¿a qué servicios nos referimos?: pues, por ejemplo, al de limpieza del interior de un apartamento con periodicidad semanal, o al de cambio de ropa con la misma periodicidad …..; pero atención, no serían tales servicios hosteleros si se prestan sólo a check in y check out, o se refieren a limpieza de zonas comunes de la edificación / urbanización, o de asistencia técnica de reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persiana, cerrajería o electrodomésticos (Véase la Consulta Vinculante 2297 de 07/08/ 2018 de la Dirección General de Tributos).
Y no olvidemos el caso del propietario que cede la vivienda a una empresa tercera, siendo esta última quien realmente comercializa la ulterior cesión con servicios: la cesión del propietario está sujeta a IVA y no exenta, y a un tipo del 21% (el 10% se daría en la relación con el consumidor final).
3.- Aprovechamos la Consulta Vinculante antes reseñada para comentar algo más sobre esta interesante cesión de vivienda con servicios hosteleros, en concreto la consideración que le da la Administración Tributaria en el IRPF (excluimos a las personas jurídicas), y a la posible exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) del bien inmueble como necesario para una actividad empresarial o profesional.
En relación al IRPF, nos viene a decir que si el propietario va a arrendar a favor del tercero que a su vez cederá el bien (con los servicios hosteleros) al usuario final, dicho propietario tendría que integrar su contraprestación como rendimiento del capital inmobiliario; ello entiéndase para el caso de que su arrendamiento no constituyese per se una actividad económica por tener contratada laboralmente a una persona a jornada completa, tal y como exige el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. En cambio, si la relación fuese directa del propietario con el usuario, sí se considera que el primero estará obteniendo rendimientos de la actividad económica, por tratarse de una ordenación por cuenta propia de los recursos tal y como se define en el artículo 27.1 de la Ley del IRPF, con independencia de que no tenga trabajador alguno y de que los servicios hosteleros los preste a través de empresa de servicios subcontratada.
En el Impuesto del Patrimonio, sabemos que están exentos del mismo los bienes y derechos de las personas físicas necesarios para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, que debe ejercerse de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituir su principal fuente de renta. Pues bien, en nuestro caso la Administración se ciñe al mero arrendamiento de inmuebles, para cuya consideración como actividad económica en el IP se exige el requisito de tener ese trabajador contratado laboralmente a jornada completa. Por tanto, la ausencia del trabajador ya sería motivo suficiente para no darse exención en el IP. Una vez más vemos las distintas “acepciones” que un mismo concepto puede presentar en función del tributo desde cuya perspectiva se esté analizando.
La actividad de calificación de la Administración será más o menos acertada, recursos hay para enervarla, pero los contribuyentes tenemos también ese deber de calificar y estar convenientemente asesorados para evitar sorpresas.
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Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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