Es un rompecabezas que la gran mayoría de las ciudades tienen encima de su mesa: con el precio del m2 en constante aumento desde hace varios años, una parte cada vez mayor de la población no puede acceder a una vivienda de manera económicamente sostenible. El fenómeno es creciente y pone al límite la situación financiera de la mayoría.
Málaga es una más. Nuestra ciudad es también testigo del deterioro de la situación que, a pesar del auge del mercado del alquiler, no deja de aumentar. El BTR (Built to Rent) se está imponiendo más por resignación que por convencimiento de su rentabilidad, como ocurre en otros países desde hace décadas. Ya que el mercado de ventas no consigue absorber la producción residencial, se opta por transferirla al mercado de alquiler, en el que no es preciso el desembolso inicial de una compra…pero, por desgracia, este modelo de acceso a la vivienda cada vez más “popular” no se ha visto acompañado de un aumento significativo de la oferta, provocando un extraordinario encarecimiento de los alquileres: nuestra provincia es la más cara de Andalucía, aunque a la vuelta de vacaciones, la reconversión masiva de los pisos turísticos al mercado del alquiler a largo plazo pueda dar un respiro significativo a los precios.
El impasse es patente y transciende el sector inmobiliario: el acceso a la vivienda condiciona la emancipación de los jóvenes y la creación de nuevos hogares, afectando significativamente a la estructura y economía de la sociedad que entre todos conformamos.
Un problema con muchas aristas, que solo se conseguirá resolver (o atenuar) mediante la implicación de todos los actores involucrados en el complejo “algoritmo” que determina el precio del m2 de una vivienda: administración, arquitectos, fabricantes, promotores y constructoras.
Viviendas asequibles en Zurich
Si analizamos las soluciones aplicadas en otros países, quizás la más interesante sea la que encontramos (paradójicamente) en una de las ciudades más caras del mundo: Zürich, donde las cooperativas de viviendas representan más del 25% del mercado del alquiler de la capital económica Helvética. 60.000 viviendas, cada una de ellas alquilada a un accionista de la cooperativa, sociedad sin ánimo de lucro, por un precio fijado según los costes y no conforme al mercado. En vez de construir ella misma las viviendas, la ciudad prefiere, en algunos casos, poner a disposición de las cooperativas sus terrenos. El objetivo: incrementar esta proporción al 33% en 2025. Un sencillo sistema de acceso a la vivienda, en el que se están fijando otros países y que, además, está siendo un vector de innovación urbana y arquitectónica de Zürich ciudad: las cooperativas están haciendo ciudad, han entendido que los concursos les permiten conseguir mejores respuestas a sus programas de necesidades, y confían cada vez más su organización a la ciudad. Según un procedimiento preestablecido, cada proyecto residencial sale a concurso con diez estudios de arquitectura locales, entre los cuales siempre tiene que haber dos jóvenes equipos. Una manera inteligente de fomentar la creatividad y valorar la arquitectura, que ha permitido a muchos destacar y conseguir su primer gran encargo.
Queda patente el papel determinante de la arquitectura en el proceso de consecución de unas viviendas asequibles, más allá de los ratios de m2 y las (necesarias) tablas de cálculo. Se trata de encontrar soluciones constructivas sencillas e ingeniosas, sin perderse en artificios innecesarios. Los costes de construcción y de los suelos lastran el residencial, es un delicado ejercicio de equilibrista, en el que el reto es aumentar la oferta asequible asegurando la calidad arquitectónica.
Proyecto “Mehr als Wohnen”
En este sentido, el proyecto “Mehr als Wohnen” (Más que viviendas) puesto en marcha en 2007 en Zürich, es un referente: una asociación de 65 cooperativas para construir un nuevo barrio con más de 400 viviendas, desarrollado en dos etapas. Dos jóvenes estudios de arquitectos (Duplex Architekten y Futurafrosch) consiguen, con su propuesta, llamar la atención del jurado del concurso de arquitectura y acaban diseñando el conjunto. El programa consiste en 13 edificios compactos, todos con 7 plantas, cuadriláteros irregulares dispuestos de manera que generan espacios públicos diversos: calles, plazas y pasajes con comercios, servicios colectivos y oficinas en plantas bajas. Una gran diversidad de viviendas, algunas modulables, permiten ofrecer soluciones adaptadas a cada necesidad, dando la posibilidad a los cooperativistas de cambiar en función de la evolución de su situación familiar, pensando más allá del núcleo familiar “tradicional” (una pareja con dos niños). Los edificios se concibieron teniendo en cuenta principios estructurales sencillos y sistemas constructivos económicos seleccionados en estrecha colaboración con la empresa constructora, participe esencial de este proyecto.
Desde el verano de 2015, fecha de finalización y entrega del conjunto, 1200 residentes ocupan el barrio que es continuamente visitado por promotores, organismos públicos y estudiantes de arquitectura de Suiza y del extranjero. Fue, y sigue siendo un éxito.
Nadie duda que la tendencia actual del mercado de la vivienda tiene que ser corregida, para ello es necesaria una reflexión colectiva que lleve a una serie de actuaciones concretas destinadas a alcanzar un modelo viable para hoy y mañana. El tiempo corre en nuestra contra.
Cuando “lo de siempre” no funciona, no hay que temer al cambio.
Fotos cortesía de Duplex Architekten y Futurafrosch ©Johannes Marburg
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Autor: José García Ruiz
Arquitecto coordinador de ejecución en el Estudio Ángel Asenjo y Asociados de Málaga
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