La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta número V0106-22 de fecha 24/01/22, hace un repaso de distintos efectos tributarios del arrendamiento con fines turísticos de una vivienda. No trata de hacer un estudio pormenorizado de las distintas situaciones a las que se puede enfrentar el obligado tributario, pues para ello haría falta un análisis más exhaustivo, pero sí centra su exposición en algunos aspectos sobre los que en artículos anteriores aún no hemos hablado, y que ahora es el momento de ver.
Vamos a centrar la cuestión en el caso de una persona física propietaria de una vivienda sita en nuestro territorio español de aplicación de IVA (TAI), y que la arrienda con fines turísticos sin ofrecer otros servicios adicionales propios de la hostelería. Como servicio soporte contrató uno de intermediación con una plataforma en internet gestionada por una entidad no establecida en el TAI. Veamos algunos efectos a tener en cuenta tanto en tributación directa como en la indirecta:
1.- En el caso del IRPF: Los rendimientos serán del capital inmobiliario en la medida en que no se trate de una actividad económica a efectos de IRPF. Aceptaríamos la existencia de actividad económica si se ofreciesen servicios propios de la industria hotelera y en todo caso si el contribuyente tiene una persona con contrato laboral y a jornada completa para ordenar su actividad. En el caso del consultante, no se apreció actividad a efectos de IRPF.
Respecto a los gastos deducibles para la determinación del rendimiento, adquiere especial relevancia el hecho de que, al no ofrecerse servicios propios de la industria hotelera, la actividad de arrendamiento se encuentra exenta de IVA; por ello, las cuotas de IVA soportado en las adquisiciones de bienes y servicios, ya que no son deducibles, se incorporan como mayor importe de las partidas de gasto deducible.
2.- En el caso del IVA: El contribuyente, ya que es arrendador, es considerado empresario a efectos de este impuesto: prestador de un servicio de cesión de uso de inmueble. Y, como ya sabemos, esta operación está exenta de IVA en este caso concreto.
¿Qué ocurre con el servicio de intermediación a través de la plataforma no establecida en el TAI? En primer lugar, se trata de una operación sujeta a IVA, y más en concreto un servicio relacionado con un bien inmueble radicado en el TAI. En segundo lugar, aunque el prestador del servicio de intermediación sea la entidad contratada, no obstante, el sujeto pasivo del IVA lo será nuestro protagonista por las reglas de localización del IVA que, en este caso, provocan la llamada “inversión del sujeto pasivo”, en el que éste último es el adquirente del servicio y no el prestador del mismo.
3.- En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): Por la doble sujeción establecida en el artículo 4.4 segundo párrafo, de la Ley del IVA, el arrendamiento de bienes inmuebles, siempre que esté exento de este tributo, estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) del ITP y AJD. Y si el arriendo se hubiera formalizado en escritura pública (cosa poco probable en una actividad como la consultada), no se tributaría por la cuota variable de AJD, pues, por las reglas de compatibilidad / incompatibilidad con TPO, éste ejerce la vis atractiva.
4.- IAE y obligaciones formales: En cuanto al IAE, sólo aludir a que existe en la Sección 1ª de las tarifas el grupo 685 denominado “Alojamientos turísticos extra – hoteleros”, que sería el caso.
A pesar de que el objeto es un arrendamiento no considerado actividad económica en IRPF, y además exento de IVA, lo cual alivia la carga de de las obligaciones formales, no obstante, al darse el efecto de tributación en IVA por el servicio de intermediación, surgirían determinadas obligaciones formales a cumplir por el consultante:
- Obligación de presentar declaraciones censales de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores: El obligado tributario sí tendría que causar alta en este censo en la medida en que sería empresario sujeto pasivo de IVA no exento, por la actividad de intermediación, aunque sea él el destinatario del servicio, y no el prestador.
- Obligación de presentación de declaraciones de IVA: Evidentemente, sí, pero no por el arrendamiento, sino por el servicio de intermediación. Se presentaría el modelo 309, que es el de la declaración especial no periódica.
- Obligación de alta en el R.O.I. y de presentar el modelo 349 de declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias: Afirmativo en ambos casos siempre y cuando el prestador del servicio de intermediación esté establecido dentro de la Comunidad Europea.
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Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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