La explotación de pisos turísticos está hoy en día muy de moda; es indudable que cada vez viajamos más, solos o con los niños a cuestas; que cada vez es más sencillo acceder a operadores grandes y pequeños, a través de medios antes inimaginables y a la velocidad del rayo, cambiar de plan, cancelar una reserva, etc. Y como de esto somos conscientes, son cada vez más las empresas que se decantan por la idea, y son muchos los particulares que han decidido impulsar más eficientemente la explotación de sus bienes inmuebles, constituyéndose incluso por primera vez en empresarios.
Pues como la Agencia Tributaria es una de las administraciones públicas que funciona con agilidad, y se aplica convenientemente el principio de acción – reacción, ha optado una vez más por acercarse al contribuyente y comentarnos los efectos fiscales de los alquileres de pisos turísticos, lo cual es de agradecer, y con ello, además de prestarle un servicio al ciudadano, consigue minimizar el debate jurídico y la constante confrontación (sana, eso sí), lo cual no le debe agradar demasiado, aunque tenga que aceptarlo de buen grado, como no puede ser de otra forma. Vamos a dar un repaso, para lo que excluiré el Impuesto sobre la Renta de no Residentes:
Antes de concretizar en relación a los distintos tributos, hay que destacar un aspecto que nos servirá como delimitador en el análisis; es el hecho de que los alquileres incluyan o no asociados los llamados servicios de hospedaje, que van más allá de la mera disposición del inmueble. Se trata de servicios tales como limpieza del interior de un apartamento con periodicidad semanal, o cambio de ropa con la misma periodicidad …; pero atención, no serían tales servicios hosteleros si se prestan sólo a check in y check out, o se refieren a limpieza de zonas comunes de la edificación / urbanización, o de asistencia técnica de reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persiana, cerrajería o electrodomésticos (Véase la Consulta Vinculante 2297 de 07/08/ 2018 de la Dirección General de Tributos).
Impuesto sobre Actividades Económicas
Sabemos que es un tributo que hoy día goza de exenciones para las actividades con una cifra negocio inferior a 1.000.000 de euros, pero no está de más conocer que, si se prestan los servicios de hospedaje anteriormente comentados, la tarifa de aplicación será la del Grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, con aplicación de una reducción del 30% de la cuota si los establecimientos de hospedaje permanecen abiertos menos de ocho meses al año. Por otra parte, si el propietario del piso turístico lo arrienda a un tercero que lo explota como establecimiento extrahotelero, quien contrata su ocupación con tour-operadores, con su personal y asumiendo los riesgos de la explotación, el propietario se incluiría en el epígrafe 861.2 “Alquileres de locales industriales y otros alquileres NCOP”. Y, en cambio, si el piso se cede directamente por el propietario al inquilino, sin prestación de servicios adicionales de hospedaje, la tarifa será la de “Alquiler de viviendas”, epígrafe 861.1.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de pisos turísticos
Con carácter general, se estará ante rendimientos del capital inmobiliario; para ello, el alquiler se limitará a la puesta de disposición del inmueble por un tiempo determinado sin que se incluyan los servicios propios de la industria hotelera, que son los que hemos llamado antes de hospedaje. Pero, atención, no será de aplicación la reducción del 60% del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda, pues el piso turístico no tendría por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Los rendimientos serían de la actividad económica cuando se ofreciesen servicios propios de la industrial hotelera y en todo caso si el contribuyente tiene una persona con contrato laboral y a jornada completa para ordenar su actividad.
Impuesto sobre el Valor Añadido
En IVA sabemos que todo arrendador tiene la consideración de empresario, por lo que los arrendamientos de pisos turísticos quedan sujetos a IVA; cuestión distinta es que la cesión del inmueble esté o no exenta del tributo, considerándose exenta cuando no se presten los servicios propios de la industria hotelera. En este caso, se devengaría el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si se prestasen dichos servicios hoteleros, no se aplicaría exención de IVA y la operación tributaría, al tipo del 10%
Para finalizar, hacer mención a las obligaciones de suministro de información vigentes desde 2018, relativa a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que presentarán las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos y en particular las llamadas plataformas colaborativas. Se informará de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español, incluyéndose las de viviendas turísticas de la LAU y el alquiler de temporada. La información exigida es lo suficientemente completa como para tener un exhaustivo control de las operaciones, pues realmente supone todos los extremos relevantes: identificación de las partes (y del titular de la vivienda, siempre), inmueble, días de disfrute con el fin turístico, importe percibido, número de contrato asignado, fechas de inicio de la cesión y de la intermediación, e identificación del medio de pago utilizado.
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Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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