Ya en este mismo medio he tratado en alguna ocasión concretos aspectos sobre las exenciones de IVA en las operaciones inmobiliarias, en concreto al tratar las segundas y ulteriores entregas de edificaciones en las que se daban distintos usos y la posibilidad de renuncia a la exención.
En este caso, haré una referencia general al tema, aludiendo también a otras operaciones que pueden resultarnos de interés en el día a día de la actividad inmobiliaria, entendida ésta en sentido amplio.
Para ello, la idea central es entender que el IVA entrará en juego gravando las distintas fases en las que se divide el proceso de promoción inmobiliaria (la famosa “cadena del IVA en la promoción”), desde que se adquiere el suelo sin edificar hasta que se entrega el inmueble una vez construido. En sentido contrario, pues, diremos que las exenciones aparecerán, en general, en las operaciones que podemos no entender incluidas dentro de esas fases de la promoción inmobiliaria, y también cuando ésta haya concluido efectivamente con la primera entrega de la edificación.
1.- Estarán exentas las entregas de terrenos rústicos (incluso si incorporan su edificación indispensable); de terrenos no edificables; de los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público; debiéndose tener en cuenta que no operará exención en los casos de terrenos urbanizados o en curso de urbanización.
2.- Iniciamos la construcción del edificio, así que podemos imaginar que la entrega del inmueble en esta situación no estará exenta de IVA. Ahora bien, la Ley del IVA sí aplicará el efecto de la exención a la entrega de terrenos no edificables con edificaciones en curso paralizadas, ruinosas o derruidas.
3.- Ya finalizada la construcción del edificio, el IVA se devengará con la primera entrega, quedando exentas las segundas y ulteriores entregas. En estas segundas entregas hay que tener en cuenta el peculiar efecto de la tributación por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya que desde un mismo presupuesto de hecho se produce una sujeción a dos impuestos distintos (IVA e ITP), aunque, eso sí, la posibilidad de renuncia a la exención de IVA que permite la Ley en determinados casos nos volverá a conectar con este último tributo, lo cual es siempre interesante para el adquirente que sea empresario o profesional, pues podrá deducir cuotas de IVA soportado, incluso en su totalidad; efecto éste, como sabemos, que no es de aplicación en el ITP. Recordamos que para que se pueda renunciar a la exención de IVA, el adquirente, empresario o profesional, debe actuar en el ejercicio de su actividad y tener derecho a la deducción total o parcial de IVA soportado al realizar la adquisición y, aun no cumpliéndose esto último, en función de su destino previsible los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones con derecho a deducción. El efecto final de esta renuncia a la exención es que, además, se produce la inversión del sujeto pasivo, pasando a ser éste el adquirente, con la consiguiente ventaja financiera que ello conlleva, pues devenga y deduce el IVA de forma simultánea.
El concepto de primera o segunda entrega no es tan sencillo en la práctica; la Ley del IVA establece cierta casuística, pudiéndose destacar, por ejemplo, que en las operaciones de arrendamiento financiero (leasing) con contrato que respete la duración mínima legal, la entrega del bien al arrendatario financiero no estará exenta de IVA, aunque realmente no sea una primera entrega. También destacamos el supuesto en el que el promotor, una vez terminada la construcción del bien, decide utilizarlo para sí o lo cede en arrendamiento sin opción de compra o mediante un derecho real de goce o disfrute. En estos casos, si el inmueble se utiliza ininterrumpidamente para dichos fines como mínimo dos años, la ulterior entrega no se considerará como primera, por lo que operará la exención de IVA, si bien con la excepción de que el adquirente del bien previamente cedido sea la misma persona que lo utilizó durante dicho periodo de tiempo.
4.- Para finalizar sobre las operaciones que pueden incluirse dentro de esas fases de la promoción inmobiliaria, hay que hacer referencia a que puede darse la circunstancia de que el promotor adquiera una edificación para su inmediata rehabilitación, entendida ésta conforme a unos requisitos tratados exhaustivamente por la Ley del IVA: en este caso, la adquisición no está exenta de IVA, aunque exista edificación; se trataría de un efecto análogo a la adquisición del terreno para edificar, es decir, a la primera de las fases de la promoción.
5.- Ya fuera de la promoción inmobiliaria en sí, destacaremos la exención de IVA de los arrendamientos de terrenos, salvo determinadas excepciones, y de viviendas, incluso amuebladas, también junto a garajes y trasteros que se arrienden conjuntamente, pero no olvidemos que no estarán exentos los casos en que el arrendador se obligue a la prestación de algunos de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos, y si no se trata de los necesarios limpieza y lavado a check in y check out.
[dfads params=’groups=-1‘]
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
Esperamos que os haya sido útil el artículo «Las exenciones inmobiliarias en el IVA«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Málaga y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
Igualmente síguenos en Facebook e Instagram para tener información diaria sobre las Promociones en comercialización y noticias de interés.
