Escribo este post tras estar en el Salón Inmobiliario del Mediterráneo – Simed 2021, que se celebra en Málaga del 4 al 6 de noviembre. He asistido a dos mesas de debate muy interesantes, donde se ha realizado una radiografía muy cierta de la situación actual y que nos hace vislumbrar como puede comportarse la obra nueva en 2022.
Las Empresas representadas entre ambas mesas concentraban una parte bastante importante del pastel inmobiliario actual en España, pues estaban los CEO de Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Aedas Homes, Urbania, Neinor Homes, Vía Ágora y Merlin Properties. Todos han mostrado su satisfacción por el año actual, llegando a afirmar que en octubre ya tienen superadas las ventas previstas para todo el año.
Y es que es así, con las noticias que nos llegan de nuestros clientes en las 3 provincias en las que estamos presentes con el portal inmobiliario obranueva (obranuevaencordoba.es, obranuevanemalaga.es y obranuevaensevilla.es), vemos que el ritmo de ventas ha crecido de forma más que importante, alcanzando unos ritmos de venta mensuales no vistos desde hace muchos muchos años.
De dónde venimos
Para analizar un futuro, aunque sea próximo, del sector inmobiliario, hay que analizar de dónde venimos. Y no me voy a ir la consabida crisis, sino a un pasado muy cercano, el segundo semestre de 2019, en el que las ventas se ralentizaron y existía una profunda preocupación en el sector, paralizándose nuevos lanzamientos.
Estos datos de ventas coinciden con el funcionamiento de nuestras webs, que nos sirven como termómetros de la demanda en cada momento. El inicio de 2020 no fue alentador pero llegó una situación que dio un vuelco a todo en nuestras vidas y puso el mundo patas arriba. Y a este sector, aunque suene muy mal decirlo ante tamaña desgracia sufrida, ese confinamiento le ha venido de perlas.
Dos meses completos en tu casa dan para sacarle muchas pegas y soñar con algo mejor, por si esto vuelve a ocurrir o aunque no sea así (eso espero). La demanda se despertó y lo que parecía un empujón se ha convertido en una tendencia que nos ha traído hasta estos días.
El perfil de los clientes
El perfil de cliente ha cambiado tras la pandemia, ha traído datos muy interesantes José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria, a la mesa debate. Han estudiado el perfil de sus clientes de antes y ahora y han notado cambios significativos. Por un lado, el incremento del % de compradores de primera vivienda que tienen ahora. Y por otro, el aumento de solteros que les han comprado, así como la disminución en 3 años de la media de edad de sus clientes.
Siempre está en el aire y me preguntan, especialmente en el mercado cordobés, que porqué se vende tanta vivienda de obra nueva si el censo no crece. Estas situaciones nos reflejan que las formas de vida, las parejas, las familias, han cambiado. Por ejemplo, donde antes hacía falta una casa, cuando una pareja se separa, hacen falta dos. Si la independencia se alcanza cuando uno es soltero, lo mismo, son dos casas en lugar de una para la pareja, hit que marcaba antes esa independencia.
La obra nueva en 2022
Se han analizado en Simed cuáles son las amenazas que se ciernen sobre el sector y que, sin duda, van a marcar este año próximo. La más importante a día de hoy a mi entender son los problemas con los materiales, tanto por escasez como por su subida tan pronunciada de precios. No es ninguna locura decir que se avecinan problemas entre constructores y promotores en las obras en curso. Espero que todos pongan de su parte para no dar lugar a desagradables situaciones que afecten nuevamente a la imagen del Sector.
Pero este problema no es solo de las obras en curso, qué ocurre con aquellas cuyos contratos de obra aún no están firmados. Un constructor me decía hoy que sus ofertas valen para una semana. Otro me decía que no cierra precios, que es imposible y una locura para su Empresa. Con este panorama, ¿qué cifra le ponemos a los costes de construcción en el estudio de viabilidad de la promoción? Y sin este número ¿cómo le ponemos el precio de venta a las viviendas?
Como no puede ser de otra forma se va a aumentar el precio de la vivienda por este factor. Ahora bien, ¿qué va a pasar con la demanda? ¿Asumirá esos precios? Hemos visto como en menos de 2 años hemos pasado de estar preocupados porque la gente no compraba a estar desatados vendiendo o, incluso, paralizando ventas.
Yo desde luego no sé qué va a ocurrir con la demanda. Las noticias sobre la inflación nos son buenas por lo pronto. También he tomado nota de un comentario de Tomás Gasset, CEO de Urbania, situando este momento con el de mayor incertidumbre de la historia, muy por encima del 2007, donde lo que ocurrió era algo previsible antes o después.
El equilibrio entre la subida de precios y la demanda va a marcar el devenir del año 2022, en el que creo nos despediremos de los ritmos de venta mensuales de 2021. Como factor positivo aunque no deseados por los promotores, es que la oferta está muy contenida en las 3 capitales. El suelo disponible sigue siendo escaso y las nuevas urbanizaciones les cuesta mucho arrancar. Y, por supuesto, los tipos de interés actuales hacen muy apetecible la entrada en el mercado inmobiliario.
Una cosa si está clara, el sector tiene buena salud y no existe ningún tipo de burbuja como en tiempos pasados, aunque algunos (que los hay) se empeñen en poner precios desorbitados a las últimas viviendas de su Promoción.
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Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico
Creador de www.obranuevaenmalaga.es, www.obranuevaencordoba.es y www.obranuevaensevilla.es
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