El precio del suelo en Málaga vuelve a marcar el rumbo del mercado

Un solar en Los Guindos que merece una lectura más profunda

Esta semana se ha publicado una noticia interesante sobre el mercado inmobiliario de Málaga. El diario El Español informaba de la venta de un solar en la zona de Los Guindos por 14 millones de euros destinado al desarrollo de viviendas.

A simple vista podría parecer una operación más dentro del dinamismo que vive actualmente la ciudad. Málaga lleva años atrayendo inversión inmobiliaria y no es extraño que se produzcan transacciones de suelo para desarrollar nuevas promociones residenciales.

Sin embargo, cuando uno se detiene en el detalle de la operación aparece un dato que merece un análisis más pausado. El precio alcanzado en la compra ha sido de 1.615 euros por metro cuadrado de techo.

Quienes llevamos tiempo observando el mercado sabemos que cifras como esta rara vez pasan desapercibidas dentro del sector. Porque el suelo tiene una peculiaridad que no siempre se explica con claridad: cuando una operación marca un precio nuevo, todo el mercado empieza a mirarla como referencia.

Y ahí es donde empiezan los problemas.

El suelo nunca sube solo

En el mercado inmobiliario el precio del suelo no suele moverse de forma aislada. Lo hace porque determinadas operaciones fijan un nuevo listón. Cuando un suelo alcanza una cifra que hasta ese momento no se había visto en una zona concreta, el resto de propietarios toman nota inmediatamente. Es una reacción casi automática. Si alguien ha pagado ese precio por una parcela, el siguiente propietario difícilmente estará dispuesto a vender por debajo de esa referencia.

Así comienza un efecto en cadena que conocemos bien. Primero sube el precio del suelo. Después empiezan a tensionarse las cuentas de las promociones. Y finalmente esa presión termina trasladándose al precio final de la vivienda.

El comprador final muchas veces solo ve el resultado, que no es otro que promociones que salen al mercado con precios cada vez más elevados. Lo que no suele percibir es que el origen de esa subida muchas veces está en operaciones de suelo que se produjeron años antes.

La duda final es si ese comprador pagará ese precio, porque es un precio creado de forma antinatural, empezando por el precio necesario del suelo para ganar un concurso y poniendo el precio de venta por el que necesito vender, que no suele ser el del mercado en ese momento. Si no, que anticipa subidas futuras…que pueden no existir.

Un mecanismo que ya hemos visto en otros ciclos

Los que llevamos años en este sector recordamos perfectamente cómo funcionaba este mecanismo en etapas anteriores del mercado inmobiliario. Casi siempre son las propias administraciones las que, mediante subastas de suelo público o determinadas operaciones urbanísticas, terminaban fijando precios de referencia que después arrastraban al conjunto del mercado.

Aquellas operaciones establecían el nuevo nivel al que se estaba dispuesto a pagar por el suelo y el resto de propietarios simplemente ajustaban sus expectativas a esa cifra. El resultado siempre era el mismo: más coste de suelo.

Son dinámicas que ya hemos vivido y que convendría no olvidar demasiado rápido.

Una operación que también deja algunos interrogantes

La operación de Los Guindos tiene además un detalle que resulta llamativo. La oferta ganadora ha sido casi 600.000 euros superior a la siguiente propuesta y aproximadamente 1.400.000 euros más alta que la tercera.

Una diferencia importante que invita a pensar hasta qué punto la apuesta realizada ha sido agresiva. El comprador es un operador nuevo en la ciudad. Y cuando alguien llega a un mercado que otros actores locales conocen desde hace años, es relativamente frecuente que quiera asegurar la operación a cualquier precio para posicionarse rápidamente.

Quizá dentro de unos años esta operación se recuerde simplemente como una inversión estratégica que salió bien. O quizá alguien se esté preguntando ya si ha pagado demasiado por entrar en la ciudad. El tiempo lo dirá.

Málaga en un momento especialmente sensible

Málaga vive uno de los momentos más atractivos de su historia reciente desde el punto de vista inmobiliario. La ciudad ha ganado protagonismo internacional, la demanda sigue siendo elevada y la oferta de obra nueva continúa siendo limitada en muchas zonas.

En ese contexto cada operación de suelo adquiere una relevancia especial. Porque son estas transacciones las que muchas veces terminan marcando el rumbo del mercado durante los años siguientes. Cuando el suelo alcanza determinadas cifras las promociones que se desarrollan sobre él tienen muy poco margen para equivocarse. Los números deben cuadrar desde el primer momento y eso suele trasladarse inevitablemente al precio de venta de las viviendas.

Por eso conviene mirar con atención este tipo de operaciones. No tanto por la parcela concreta que se ha vendido, sino por el mensaje que envían al mercado. Y es que cuando el suelo fija un nuevo precio, todo el sector toma nota.

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Porque entender el mercado es el primer paso para acertar en la compra de tu vivienda.

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