El pasado 8 de mayo asistí al Punto de Encuentro Empresarial Inmobiliario organizado por la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga (ACP Málaga). Un encuentro muy interesante que congregó a más de 200 profesionales del Sector. Su organización en torno a mesas de debate contó con intervinientes de primer nivel en el escalafón de directivos de las Empresas punteras del país.
La segunda Mesa del Encuentro, que se celebró en el Salón de Actos del Museo Picasso, tuvo como moderador a Arturo Díaz, Director General de la División Residencial de Savills Aguirre Newman y la participación como ponentes Miguel Rodríguez Porras, CEO de Grupo Myramar, Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa y José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria.
Se pusieron sobre la Mesa temas que preocupan a todo el Sector, como saber si estamos ante el denominado fin de ciclo o si seguiremos en fase de expansión. Los ponentes coincidieron en el estado actual de nuestro Mercado Inmobiliario. Miguel Rodríguez expuso que estamos en un momento de mercado saludable pero en “el que no todo vale”, los precios de ventas están cada día más marcados y con menor margen de crecimiento. Para José Carlos Saz vivimos un momento fantástico que nos da una oportunidad espectacular para crecer y afrontar el reto de adaptar nuestra industria a los cambios de ciclo. Destacó que el nivel de ventas no es el de 2015-2016 y hay que trabajarlas mucho más. En la misma línea hablaba Jorge Pérez de Leza, para quien sigue existiendo demanda y una financiación estable, estando confiado en que el mercado puede absorber 110-120.000 viviendas al año pero sin incrementos de precio locos. Situó el horizonte de esta situación en el 2023, fecha que también dio por buena José Carlos Saz. Miguel rodríguez vinculó el buen momento a la continuidad en el buen comportamiento de ventas en segunda mano, pues sus clientes de obra nueva provienen del mercado de reposición en gran parte.
Hablar de plazos de este ciclo inmobiliario es sumamente complicado. Vemos como hoy en día las ventas, como apuntaba José Carlos Saz, no son las mismas que en estos 2-3 últimos años. ¿Por qué? Para mi solo hay una clave, el precio. Aún cuando tengamos la excusa común de que estamos lejos de los precios pagados antes de la crisis, debemos tener claro que esos precios no eran reales entonces ni lo son ahora. Un mercado saludable no debe llegar a esos extremos salvo en contadas ocasiones, donde la ubicación y producto se conjuguen de forma que se pueda llegar a esos precios que solo pueden pagar un pequeño mercado en nuestro país que, como todos, se agota.
Es cierto que los costes de construcción se han incrementado, y de forma muy notable, en estos dos años. El precio del suelo también, pero no olvidemos que el producto que está hoy en la calle normalmente ha sido comprado a un precio extraordinario proveniente de adjudicaciones bancarias. Desde mi punto de vista la clave de la duración de este ciclo será esa, el control del precio. Más que nada porque si nos pasamos el mercado no responde. Desgraciadamente ya ocurren reajustes de precios en Promoción de Obra Nueva, lo cual es un profundo error (el tener que reajustarlos no el reajuste en sí, que es un mal necesario).
Me alegró escuchar de estos primeros espadas inmobiliarios que esperan precios contenidos en los próximos años.
Otro tema puesto sobre la mesa por Arturo Díaz, en este Punto de Encuentro Inmobiliario, fue la simetría inmobiliaria en España, los 3 tenían muy claro que el país funciona de forma muy diferente y que la demanda tiene que ser estudiada concienzudamente antes de cada actuación. Jorge Pérez de Leza incluso expuso una división en categorías 1, 2, 3 y 4, teniendo claro que solo en las dos primeras hay demanda. La 1, con Costa del Sol, Madrid, Barcelona y Baleares. Y la 2 poniendo como ejemplos a Málaga capital, Valencia, Alicante o Las Palmas.
Más refiriéndose a las Empresas que dirigen cada uno de ellos, se habló de la nula actividad que tienen con la vivienda protegida, cuya producción ven inviable en los términos en los que está planteada a día de hoy y el dimensionamiento de sus estructuras.
En cuanto a la promoción en alquiler fueron igual de coincidentes los CEO de Metrovacesa y de Habitat Inmobiliaria. Producir para vender a un solo inversor que sea el que opere esos alquileres por supuesto, tal y como ha hecho Aedas Homes con Ares. Pero construir para gestionar no está en sus planes de negocio. Grupo Myramar si que tienen esa opción sobre la mesa ante lo que Miguel Rodríguez expuso como nuevo paradigma en las generaciones que llegan y que tiene el pago por uso como filosofía de vida. El alquiler crece y ha llegado para quedarse y este tipo de productos garantizan unos ingresos recurrentes con los que subsistir a los temidos cambios de ciclo.
Coincido con Miguel Rodríguez en este aspecto, los ingresos recurrentes por Patrimonio han salvado a no pocas Empresas del Sector en la pasada crisis. La reinversión de beneficios en este tipo de producto ha sido una estrategia acertada que finalmente ha salvado los muebles (y los inmuebles) a estas Empresas. Cuando el grifo se cierra el agua no entra y de esta manera siempre nos encontramos con algo de caudal que, al menos, salva el funcionamiento de la estructura.
Este Punto de Encuentro Inmobiliario lo cerró Ignacio Peinado, Presidente de la Junta de Promotores de ACP Málaga, Delegado Territorial de Neinor Homes, que hizo un acertado llamamiento a la colaboración entre las Empresas del Sector y a que las Administraciones rebajen la carga fiscal que recae sobre la vivienda (25% de su precio) y agilicen los trámites burocráticos, con la petición, ya realizada antes en la mesa, de que la Primera Ocupación se obtenga por Declaración Responsable.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico
Creador de www.obranuevaenmalaga.es y www.obranuevaencordoba.es
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