Sí, es cierto, llevamos tiempo debatiendo acerca de las crecientes dificultades para acceder a una vivienda, ya sea de alquiler o en propiedad. Mientras caía esta tormenta de ideas el problema fue “desapareciendo”: la vivienda que hemos bautizado como asequible, intentado emular el termino affordable del inglés, para etiquetar un nicho de mercado dedicado a un pequeño porcentaje de la población, ya no existe ni tiene sentido. Simplemente se ha extendido y generalizado a la mayoría de las capas de la sociedad. El problema al que nos enfrentamos no necesita apellido: se llama vivienda a secas…Convirtiéndose progresivamente en una preocupación más del ciudadano medio. Forma parte de una nueva realidad que se ha instalado tan sigilosamente que no la hemos visto llegar. Pero aquí está, omnipresente en nuestro día a día, conviviendo con nosotros por un tiempo indeterminado y con la benevolencia de muchos medios de comunicación tradicionales: no, la inflación no baja, sencillamente sube menos y dolorosamente se va acumulando mientras que los salarios se quedan anclados. El diferencial no para de crecer con un resultado obvio. Nos estamos empobreciendo, nuestro poder adquisitivo está cayendo en un país que no se caracteriza por tenerlo alto. Si no lo ves es que eres víctima del síndrome de la rana hervida, aunque tranquilo el agua apenas ha empezado a calentarse.
Evidentemente es un panorama económico que afecta a todos los sectores, incluso al que produce el bien más caro de nuestra vida: la vivienda. El inmobiliario residencial de obra nueva es ciertamente consciente de la situación, que deja patente en numerosas charlas y jornadas. Pero vive también una inquietante realidad paralela ilustrada por la frase “todo se vende” que no ayuda a consensuar y cristalizar una solución. Puede que me equivoque, pero mientras el mercado siga absorbiendo estos precios, sea quien sea el comprador, la situación seguirá deteriorándose y extendiéndose a más capas de la sociedad. Con esto no excluyo la posibilidad de ver algunos casos de éxito, los hay y muy buenos, pero se quedan en meros “prototipos” para el alivio de algunos afortunados. Nos encaminamos hacia una crisis habitacional que llegado el momento nos obligará, por instinto de supervivencia, a repensar todos y cada uno de los elementos que constituyen la cadena de producción de un bloque de viviendas. Desde el desarrollo de suelo, hasta la entrega de llaves a la propiedad. Vamos a tener que sentarnos todos en una mesa para dirigir nuestros esfuerzos hacia un mismo objetivo: conseguir fabricar viviendas con un precio asumible para la mayoría de las personas. Es un desafío que requerirá tiempo, esfuerzo, renuncias y consenso…palabras pasadas de moda en un mundo cortoplacista cómo el actual. Otros sectores lo hicieron en otros momentos de la Historia y, aunque el nuestro tiene sus singularidades y su complejidad, tendremos que encontrar el camino.
Sólo somos una parte de la solución y lograremos algún resultado significativo cuando nos pongamos de acuerdo para combinar estrategias relacionadas con el diseño, la construcción y la gestión de proyectos. Se me ocurren varias.
Obtención de suelo finalista.
Reducir el coste del suelo puede ser un factor fundamental para reducir el precio del residencial. Existen varias estrategias que han sido aplicadas con éxito en diferentes lugares. La mayoría giran en torno a actuaciones involucrando la administración:
- Establecer formulas público-privadas para facilitar el acceso al suelo exclusivo para viviendas económicas, compartiendo riesgos y sacando el suelo de la ecuación del precio final.
- Incentivos financieros: proveer incentivos fiscales, subsidios, o financiamiento a bajo costo para desarrolladores que se comprometen a construir viviendas asequibles.
- Normativas: implementar políticas y regulaciones que faciliten el desarrollo de este tipo de viviendas.
Diseño y planificación.
Debemos optimizar el diseño: simplificar el planteamiento arquitectónico puede reducir costos. Proyectos modulares y estandarizados permiten una construcción más eficiente y económica. Distribuciones compactas aprovechando cada metro cuadrado y eliminación de detalles constructivos innecesariamente complejos en favor de soluciones prefabricadas, reduciendo costos en materiales y mano de obra.
Materiales de construcción.
Construir con los materiales alternativos más económicos y duraderos. Implicación directa de los fabricantes.
Métodos de construcción.
Diseñar viviendas adaptadas a soluciones constructivas prefabricadas y estandarizadas. Eliminar las singularidades y el constante prototipado. Hay que proyectar con la mente puesta en la fabricación offsite bajo techo, en una fábrica, reduciendo costos de mano de obra y tiempo de construcción.
Gestión del proyecto.
Generalizar el procedimiento colaborativo en la redacción de los proyectos. Los principales actores (arquitecto, promotora y constructora) deben aportar conocimiento y experiencia desde los inicios del diseño. Conseguiremos así contener costos y tiempo para un proceso constructivo exento de los tradicionales y contraproducentes cuestionamientos del proyecto envueltos en luchas de intereses.
La administración tiene que ser partícipe de este proceso necesario de optimización. La factura del asincronismo entre el tiempo administrativo y empresarial es demasiada alta. Tardar más de 1 año en conceder una licencia tiene un precio económico en el mundo real que acaba pagando el futuro inquilino (que también es contribuyente). El elefante administrativo tiene que ganar en agilidad y comprometerse con objetivos claros.
Es necesaria una simplificación de las tramitaciones: implementar procesos más eficientes y transparentes para la concesión de licencias, eliminando redundancias y protocolos superfluos.
Hay que mejorar la coordinación interna administrativa: establecer una colaboración entre diferentes departamentos y niveles de gobierno para agilizar la revisión y aprobación de licencias.
Implantar el concepto de plazos legales: introducir plazos máximos para la revisión y aprobación de licencias, con mecanismos de control y penalizaciones por incumplimiento.
Mejorar la comunicación con el sector ofreciendo asistencia técnica y asesoramiento que faciliten el cumplimiento de requisitos y agilice la obtención de licencias.
Estas son mis ocurrencias, las de un arquitecto guiri que lleva 28 años trabajando en Málaga. No son las únicas (no he hablado del 30% de impuestos que componen el precio final de una vivienda) y algunas pueden parecer utópicas, pero, en definitiva, se trata de simplificar cada segmento del largo proceso productivo de un bloque de viviendas, eliminar todo lo “superfluo” para quedarse con lo esencial. Espero que no acabemos todos como Julia, la protagonista de la (no tan) distópica serie The Architect (Arkitekten), que por cierto os recomiendo.
Entre todos lo podemos hacer. Ha quedado claro que tenemos los conocimientos y los medios. Falta un liderazgo que, en medio de todo este ruido y medidas electoralistas dé respuesta a la única pregunta que se está quedando sin respuesta: ¿cuándo empezamos?
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Autor: José García Ruiz
Arquitecto coordinador de ejecución en el Estudio Ángel Asenjo y Asociados de Málaga
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