No es necesario ser un experto en Derecho Tributario para saber que no todo el mundo tiene la obligación de presentar declaración anual de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que ello depende de superar o no determinados umbrales de renta establecidos por la norma, que varían en función de la naturaleza de las rentas o grupo de rentas que se tengan en cuenta para el análisis. De entre ellas me voy a referir ahora a los rendimientos del capital inmobiliario, normalmente los provenientes del arrendamiento de viviendas u otros inmuebles, teniendo en cuenta su amortización. En estos casos, la única percepción de rendimientos íntegros, no ya netos, superior a 1.000,00 euros anuales, obliga al contribuyente a pasar por la Agencia Tributaria, aunque no haya percibido otras rentas de relevancia.
Y ya que tiene que presentar declaración, aún en caso de arrendamiento de escasa entidad, el contribuyente tiene que determinar el rendimiento neto, restando a los rendimientos íntegros, (o lo que es prácticamente lo mismo, a las rentas del alquiler), una serie de gastos necesarios, determinados por nuestra legislación en una lista, eso sí, abierta. En este punto, quiero dejar ya destacado que junto a todos esos gastos computaríamos otro concepto a deducir, que sería la amortización anual del inmueble, en la medida que suponga una depreciación efectiva del mismo; amortización que se entiende correctamente aplicada si se computa en el 3% del mayor de los siguientes valores: el de adquisición satisfecho, o el valor catastral, en ambos casos sin incluir la parte relativa al suelo. Finalmente, también se pueden aplicar algunas reducciones, entre las que destaca la del 60% del rendimiento neto positivo que prevé nuestra Ley del IRPF para el caso de arrendamiento de viviendas.
Pues bien, una vez calculado el rendimiento del capital inmobiliario no son infrecuentes los casos de contribuyentes cuya base imponible no alcanza suficiente entidad como para que les suponga una tributación efectiva, a la vista de sus circunstancias personales o familiares, y ello incluso en el caso de haber excluido de cómputo voluntariamente, u olvidado, algunos gastos deducibles del arrendamiento o las amortizaciones del inmueble.
Si posteriormente estos contribuyentes transmiten el inmueble que estuvo arrendado, lo normal es que obtengan una ganancia patrimonial que tendrán que incluir en su declaración de la Renta. En este caso, y salvando el régimen transitorio aplicable a inmuebles antiguos, la base imponible viene determinada a grandes rasgos, por la diferencia entre el valor de transmisión del bien (con ajuste favorable de determinados gastos directos de la venta) y su valor de adquisición (con ajuste favorable, también, de determinados gastos directos de la adquisición y mejoras). Lo que en ocasiones no tienen en cuenta los contribuyentes a la hora de hacer los cálculos de tributación de la venta en proyecto es que el valor de adquisición ha de corregirse a la baja en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, según nos recuerda el artículo 40.1 del Reglamento del I.R.P.F. Y he ahí que cuando miran hacia atrás se encuentran con una partida que puede resultar ciertamente importante y que le puede encarecer más de lo esperado la “factura fiscal” en la venta.
Pensemos en el caso de un contribuyente que ha tenido arrendado un piso vivienda durante 10 años y cuyo valor de adquisición (excluido el suelo) fue de 100.000 euros. Si aplicó como amortización el 3% anual, ésta ascendió a 30.000 euros transcurridos los 10 años. En definitiva, para declarar su ganancia patrimonial por la venta, tendría que aminorar el valor de adquisición en 30.000 euros, que aumentarían, en esta cifra, su base imponible del ahorro.
Cualquier persona media, buscando razonables economías de opción, concluiría que si no le produjese un importante beneficio en su declaración de I.R.P.F. anual la consideración del gasto de la amortización, bastaría con no deducirlo anualmente, y así se generaría cierto “ahorro fiscal” para el día en que vendiese el inmueble, máxime si dicha venta ya está entre en sus planes.
No obstante, ni nuestra norma tributaria ni las interpretaciones de la Dirección General de Tributos están en esa línea: el artículo 40.1 del Reglamento antes mencionado (refrendado por la Consulta Vinculante de 17 de agosto de 2017) nos aclara que se ha de computar en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.
Personalmente no me parece un efecto justo para el contribuyente, pues podemos ver cómo una misma partida de gasto, si no se dedujo en su día, ha afectado dos veces de forma negativa al contribuyente: una primera vez a la hora de determinar sus rendimientos de capital inmobiliario, mientras alquiló, y una segunda vez al calcular su ganancia patrimonial, cuando vendió. Pero, sobre todo, si la amortización (aun la mínima) no le resultó ser una partida fiscalmente relevante para su tributación del rendimiento, y por ello no la tuvo en cuenta, ¿por qué no permitirle reservar su efecto favorable para el momento de la venta?
La Hacienda Pública ha de velar por que el contribuyente no se beneficie dos veces de un mismo “crédito” fiscal, y para ello articula técnicamente soluciones, pero a veces con tal exceso de celo que en la práctica puede desvirtuarse el fin inicialmente pretendido.
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Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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26 Comentarios
He leído tu articulo buscando información y me ha parecido sumamente interesante, ya que creo que mucha gente no está enterada de este asunto a la hora de vender una casa. La duda que tengo es si la vivienda alquilada ha estado arrendada a un familiar sin obtener un ingreso ya que se trata de una hija del propietario y se ha declarado como tal. ¿Debe descontarse también en este caso la amortización al coste de la vivienda en caso de su venta aun en el caso de que no hayan habido ingresos? Gracias.
Claro que debe minorarse las amortizaciones del precio de compra independientemente de que haya habido ingresos por alquileres.
Gracias Javier, le trasladamos la pregunta a nuestro colaborador y le vamos informando sobre ello
Javier, Francisco Javier Jiménez tiene respuesta para tu duda, te la trasladamos:
Hay que tener en cuenta que la cesión de uso de la vivienda sin pagar merced no puede considerarse como arrendamiento, por lo que, aun existiendo la presunción de onerosidad en la Ley IRPF (art. 6.5), queda siempre la prueba en contrario de ser una cesión en precario. Ahora bien, si se pactó renta se tendría que haber declarado el rendimiento del capital inmobiliario obtenido, o el rendimiento mínimo que para estos casos de parentesco se establece en la ley, si éste fuera mayor; teniéndose entonces en cuenta el efecto de la amortización para el caso de futura transmisión.
Si quieres consultar con él algún caso personal en el que necesites asesoramiento no dudes en escribirnos con tus datos a través de nuestro formulario de contacto, un saludo
Felicidades por el articulo, después de mucho buscar encuentro una referencia al tema. Me surge una seria duda haciendo la Declaración:
Si indico la amortización del inmueble (unos 1800€) hace q baje rendimiento neto por el arrendamiento de 776€ a 20€, y el ahorro final en la Declaración es de 185€ a mi favor…..parece poco interesante declarar esa amortización (en parte por ese beneficio del 60% si se arrienda como vivienda habitual a un inquilino).
Entiendo en su articulo que es obligatorio indicar la amortización del inmueble? Que puede pasar si no se lleva a cabo viendo el poco beneficio de hacerlo si se pretende vender el inmueble?
Gracias y un saludo
buenas tardes Juan, gracias por su comentario. La Agencia Tributaria no obligará al contribuyente a declarar la amortización, pero en caso de cálculo de ganancia o pérdida patrimonial en una eventual transmisión posterior aplicará la llamada amortización mínima, artículo 40.1 del Reglamento. Esta amortización mínima actualmente es del 1 por cien, sobre la base amortizable.
Buenas tardes, gracias por la estupenda explicación. Realmente injusto que si no has aplicado la amortizacion cuando el inmueble ha estado alquilado en cada uno de esos ejercicios a la hora de venderlo tengas que poner amortizacion que harà que pagues más al fisco…
Como se calcula la amortizacion minima, ese 1% de que valor? el valor catastral?
Gracias Oscar por tu comentario, hay que aplicar el 1% del mayor valor entre el coste de adquisición y el catastral, excluido siempre el suelo. Para conocer el desglose de valores de suelo y construcción en el coste de adquisición, se aplica la misma proporción que aparece en el recibo del IBI
Perfectamente explicado, gracias de nuevo. Una última cuestión, entiendo que ese 1% obtenido hay que multiplicarlo por el numero de años que el inmueble ha estado arrendado para obtener el importe a poner como amortizaciones en la ganancia patrimonial?
Buenas Oscar, el porcentaje de amortización previsto en nuestra norma es anual; por tanto, habría que tener en cuenta el acumulado en el tiempo en que el inmueble haya estado arrendado
Hola, si no declaro la amortización en este ejercicio, puedo hacerlo en futuras declaraciones sin perjuicio, o tiene carácter vinculante / retroactivo. Gracias
Buenas Luis, el hecho de no declarar gasto por amortización en un año no impide declararlo en años sucesivos. No se puede acumular en un año el gasto arrastrado de años anteriores.
Buenos días, he leído en los comentarios que el porcentaje de amortización mínima actualmente es el 1%, pero en una comprobación me han aplicado como amortización mínima el 3%. Me podrías indicar donde puedo encontrar la base legal de esa amortización mínima del 1%. Un Saludo desde Valencia y gracias de antemano
Buenas días:
El año que viene es probable que venda un inmueble que he tenido arrendado 13 años, sé que
cuando haga la declaración de l renta , tengo que minorar el precio de compra del inmueble por las cantidades deducidas como amortización, eso lo tengo claro, pero la pregunta es la siguiente:
¿Con qué hago el cálculo? Con el valor de construcción del recibo del ibi, que me es más favorable, o con el valor real de compra restándole el del suelo?
PD: no tengo declaraciones de renta de tantos años atrás y no sé, ni lo sabía entonces, qué cantidades me he deducido (me las hacían en hacienda)
Mchas gracias
Buenas Miguel, las cantidades por amortización a tener en cuenta son las efectivamente declaradas en su día. Normalmente se habrá aplicado el 3% a la base de amortización, que es la máxima que se establece. La base de amortización es el mayor de entre dos valores relativos a la construcción (se excluye el suelo): el de coste de adquisición y el catastral. Esperamos haberle ayudado, gracias por seguirnos
Muchas gracias, pues sí, tendré que rebuscar en las declaraciones pasadas y ver que cantidades efectivamente declaré.
Un saludo
Hola buenos días, con respecto a la amortización de un inmueble arrendado me surge una duda. En caso de que el inmueble tenga dos propietarios (pareja sin estar casados) , ambos al 50%; en la declaración de la renta cuando hay que poner el valor de adquisición, éste sería el 50% del valor? Si el inmueble costó 150000 €, debería colocar como valor de adquisición 75000 € por tener la mitad de la propiedad no? Y lo mismo sería con los gastos e impuestos pagados en la compra. Sería la mitad de todo ¿ Es así o estoy confundida? Desde ya le agradezco mucho. Un saludo.
Hola,estoy viviendo en casa de alquiler con opción a compra,lo que pagamos es todo amortizacion,para poder comprarla,más una pequeña parte al año que tengo que depositar a los dueños,mi pregunta es si estos gastos los puedo deducir en la declaración,,? O la amortización no desgrava,tampoco quiero que se vean perjudicados los propietarios
Pedro, gracias por tus respuestas. Muy interesante.
Unas dudas: Si yo reduzco mis rendimiento neto (mis ingresos pero también mis gastos), en el 60% (tras la reducción vivienda), la amortización mínima anual a considerar en la venta del inmueble es el 3% anual del valor catastral sin suelo o el 60% de ese 3%, puesto que fue ese el efecto real de dicha amortización? El 1% en qué caso sería? por que lo he leído en una respuesta pero luego sigues hablando del 3%.
No estoy seguro. ¿Artículo 40.1 del Reglamento del IRPF en relación con el artículo 12 de la «Ley del Impuesto sobre sociedades»: Periodo máximo de amortización para viviendas: 100 años = 1%? Yo lo entiendo del siguiente modo: Al «valor de adquisición» se le resta el importe total de las deducciones efectivamente aplicadas como gasto deducible del arrendamiento, siempre que dicho importe sea igual o superior a la amortización mínima aplicable a todo el periodo en que el bien estuvo arrendado.
Sin embargo, esto es lo que dice la AEAT en su web oficial:
«Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el porcentaje del 3%, sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. En el caso de bienes inmuebles adquiridos a título lucrativo el coste de adquisición es el valor del bien en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, sin incluir el valor del suelo, y el importe de los tributos satisfechos más los gastos inherentes a la adquisición y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas. (Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en sentencia número 1130/2021, de 15 de septiembre)»
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/ganancia-patrimonial-derivada-transmision.html
He leído con detenimiento la sentencia del TS citada por la AEAT. Dicha sentencia versa sobre otro asunto. No trata el concepto «amortización mínima» ni establece ningún criterio interpretativo acerca de si «amortización mínima» es lo mismo que «amortización efectiva». Ni de lejos. La AEAT dirá lo que quiera, como de costumbre, pero en dicha resolución no se establece doctrina alguna sobre cómo interpretar el término «amortización mínima».
Buenas tardes: a ver como puedo hacer yo la pregunta para que se me entienda bien. Soy la propietaria de una vivienda que he arrendado (hemos arrendado) por la que pagamos la friolera de 200.000 euros. En el recibo del ibi pone valor catastral de 141.000 aproximadamente con el garaje y trastero incluidos. La hemos tenido arrendada alrededor de 15 años pero estamos decididos a venderla porque económicamente no podemos aguantar ya más. Mi pregunta viene derivada por la amortización; la hicimos una serie de años por lo que ponía en el recibo del IBI al 3%, pero al pensar en venderla lo hemos dejado de hacer (así los ejercicios de 2017, 2018, 2019). Ahora nos dicen que hay que hacer obligatoriamente una amortización mínima. Por cuanto la hacemos por ese 1% que cita? con el valor de adquisición de la vivienda? con el valor del recibo del IBI? A la hora de la venta nos afectará haberlo hecho con valores distintos?. Muchas gracias, espero su respuesta
Una pregunta, creo que para Vds. será fácil. Hemos tenido un piso alquilado desde el 2016 hasta el 2021, en ese tiempo la Agencia Tributaria nos han aplicado el descuento de amortización inmueble correspondiente. En 2022, lo vendimos, ¿que años de amortización tenemos que figurar, desde 2016 o cinco años anteriores al 2022, año de la venta?
Mi consulta es… Si tengo mi casa alquilada durante cuatro años y después el inquilino decide comprar la vivienda. A la hora de tributar entiendo que lo tengo que hacer por el precio de venta … que los años que ha tenido la vivienda alquilada, esos pagos que ha hecho no tienen porque ser parte del precio de venta verdad???
Tengo un piso alquilado muchos años y deduciéndome religiosamente la amortización del 3% . He hecho el cálculo de lo que pagaría en IRPF por ganancia patrimonial, si lo vendiera o donará a un hijo y me da pánico. Cuanto más tiempo pase alquilado mayor será la pelota. Que hago? Llego tarde….
Solución: Mi hijo heredará la vivienda, para lo cual yo estaré muerto y mira, hacienda no cobra por ganancia patrimonial.
Eso si, le diré que como está bonificado sucesiones al 99 %, que duplique el valor de adquisición del piso en escritura, sin miedo, total pagará un poco más de impuesto pero tendrá un buen colchón para deducir gastos, que su padre no tuvo. Saludos