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La amortización de un inmueble arrendado y su efecto en una futura venta.

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No es necesario ser un experto en Derecho Tributario para saber que no todo el mundo tiene la obligación de presentar declaración anual de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que ello depende de superar o no determinados umbrales de renta establecidos por la norma, que varían en función de la naturaleza de las rentas o grupo de rentas que se tengan en cuenta para el análisis. De entre ellas me voy a referir ahora a los rendimientos del capital inmobiliario, normalmente los provenientes del arrendamiento de viviendas u otros inmuebles, teniendo en cuenta su amortización. En estos casos, la única percepción de rendimientos íntegros, no ya netos, superior a 1.000,00 euros anuales, obliga al contribuyente a pasar por la Agencia Tributaria, aunque no haya percibido otras rentas de relevancia.

Y ya que tiene que presentar declaración, aún en caso de arrendamiento de escasa entidad, el contribuyente tiene que determinar el rendimiento neto, restando a los rendimientos íntegros, (o lo que es prácticamente lo mismo, a las rentas del alquiler), una serie de gastos necesarios, determinados por nuestra legislación en una lista, eso sí, abierta. En este punto, quiero dejar ya destacado que junto a todos esos gastos computaríamos otro concepto a deducir, que sería la amortización anual del inmueble, en la medida que suponga una depreciación efectiva del mismo; amortización que se entiende correctamente aplicada si se computa en el 3% del mayor de los siguientes valores:  el de adquisición satisfecho, o el valor catastral, en ambos casos sin incluir la parte relativa al suelo. Finalmente, también se pueden aplicar algunas reducciones, entre las que destaca la del 60% del rendimiento neto positivo que prevé nuestra Ley del IRPF para el caso de arrendamiento de viviendas.

Pues bien, una vez calculado el rendimiento del capital inmobiliario no son infrecuentes los casos de contribuyentes cuya base imponible no alcanza suficiente entidad como para que les suponga una tributación efectiva, a la vista de sus circunstancias personales o familiares, y ello incluso en el caso de haber excluido de cómputo voluntariamente, u olvidado, algunos gastos deducibles del arrendamiento o las amortizaciones del inmueble.

amortización - obranuevaenmalagaSi posteriormente estos contribuyentes transmiten el inmueble que estuvo arrendado, lo normal es que obtengan una ganancia patrimonial que tendrán que incluir en su declaración de la Renta. En este caso, y salvando el régimen transitorio aplicable a inmuebles antiguos, la base imponible viene determinada a grandes rasgos, por la diferencia entre el valor de transmisión del bien (con ajuste favorable de determinados gastos directos de la venta) y su valor de adquisición (con ajuste favorable, también, de determinados gastos directos de la adquisición y mejoras). Lo que en ocasiones no tienen en cuenta los contribuyentes a la hora de hacer los cálculos de tributación de la venta en proyecto es que el valor de adquisición ha de corregirse a la baja en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, según nos recuerda el artículo 40.1 del Reglamento del I.R.P.F. Y he ahí que cuando miran hacia atrás se encuentran con una partida que puede resultar ciertamente importante y que le puede encarecer más de lo esperado la “factura fiscal” en la venta.

Pensemos en el caso de un contribuyente que ha tenido arrendado un piso vivienda durante 10 años y cuyo valor de adquisición (excluido el suelo) fue de 100.000 euros. Si aplicó como amortización el 3% anual, ésta ascendió a 30.000 euros transcurridos los 10 años. En definitiva, para declarar su ganancia patrimonial por la venta, tendría que aminorar el valor de adquisición en 30.000 euros, que aumentarían, en esta cifra, su base imponible del ahorro.

Cualquier persona media, buscando razonables economías de opción, concluiría que si no le produjese un importante beneficio en su declaración de I.R.P.F. anual la consideración del gasto de la amortización, bastaría con no deducirlo anualmente, y así se generaría cierto “ahorro fiscal” para el día en que vendiese el inmueble, máxime si dicha venta ya está entre en sus planes.

No obstante, ni nuestra norma tributaria ni las interpretaciones de la Dirección General de Tributos están en esa línea: el artículo 40.1 del Reglamento antes mencionado (refrendado por la Consulta Vinculante de 17 de agosto de 2017) nos aclara que se ha de computar en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

Personalmente no me parece un efecto justo para el contribuyente, pues podemos ver cómo una misma partida de gasto, si no se dedujo en su día, ha afectado dos veces de forma negativa al contribuyente: una primera vez a la hora de determinar sus rendimientos de capital inmobiliario, mientras alquiló, y una segunda vez al calcular su ganancia patrimonial, cuando vendió. Pero, sobre todo, si la amortización (aun la mínima) no le resultó ser una partida fiscalmente relevante para su tributación del rendimiento, y por ello no la tuvo en cuenta, ¿por qué no permitirle reservar su efecto favorable para el momento de la venta?

La Hacienda Pública ha de velar por que el contribuyente no se beneficie dos veces de un mismo “crédito” fiscal, y para ello articula técnicamente soluciones, pero a veces con tal exceso de celo que en la práctica puede desvirtuarse el fin inicialmente pretendido.

 

Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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12 Comentarios
  1. Javier 25/02/2020 at 12:59 - Reply

    He leído tu articulo buscando información y me ha parecido sumamente interesante, ya que creo que mucha gente no está enterada de este asunto a la hora de vender una casa. La duda que tengo es si la vivienda alquilada ha estado arrendada a un familiar sin obtener un ingreso ya que se trata de una hija del propietario y se ha declarado como tal. ¿Debe descontarse también en este caso la amortización al coste de la vivienda en caso de su venta aun en el caso de que no hayan habido ingresos? Gracias.

  2. Obra Nueva en Málaga 25/02/2020 at 17:24 - Reply

    Gracias Javier, le trasladamos la pregunta a nuestro colaborador y le vamos informando sobre ello

  3. Obra Nueva en Málaga 25/02/2020 at 20:21 - Reply

    Javier, Francisco Javier Jiménez tiene respuesta para tu duda, te la trasladamos:
    Hay que tener en cuenta que la cesión de uso de la vivienda sin pagar merced no puede considerarse como arrendamiento, por lo que, aun existiendo la presunción de onerosidad en la Ley IRPF (art. 6.5), queda siempre la prueba en contrario de ser una cesión en precario. Ahora bien, si se pactó renta se tendría que haber declarado el rendimiento del capital inmobiliario obtenido, o el rendimiento mínimo que para estos casos de parentesco se establece en la ley, si éste fuera mayor; teniéndose entonces en cuenta el efecto de la amortización para el caso de futura transmisión.

    Si quieres consultar con él algún caso personal en el que necesites asesoramiento no dudes en escribirnos con tus datos a través de nuestro formulario de contacto, un saludo

  4. Juan Dianez 24/05/2020 at 19:56 - Reply

    Felicidades por el articulo, después de mucho buscar encuentro una referencia al tema. Me surge una seria duda haciendo la Declaración:
    Si indico la amortización del inmueble (unos 1800€) hace q baje rendimiento neto por el arrendamiento de 776€ a 20€, y el ahorro final en la Declaración es de 185€ a mi favor…..parece poco interesante declarar esa amortización (en parte por ese beneficio del 60% si se arrienda como vivienda habitual a un inquilino).
    Entiendo en su articulo que es obligatorio indicar la amortización del inmueble? Que puede pasar si no se lleva a cabo viendo el poco beneficio de hacerlo si se pretende vender el inmueble?
    Gracias y un saludo

    • Obra Nueva en Málaga 25/05/2020 at 12:41 - Reply

      buenas tardes Juan, gracias por su comentario. La Agencia Tributaria no obligará al contribuyente a declarar la amortización, pero en caso de cálculo de ganancia o pérdida patrimonial en una eventual transmisión posterior aplicará la llamada amortización mínima, artículo 40.1 del Reglamento. Esta amortización mínima actualmente es del 1 por cien, sobre la base amortizable.

  5. oscar 04/06/2020 at 17:10 - Reply

    Buenas tardes, gracias por la estupenda explicación. Realmente injusto que si no has aplicado la amortizacion cuando el inmueble ha estado alquilado en cada uno de esos ejercicios a la hora de venderlo tengas que poner amortizacion que harà que pagues más al fisco…
    Como se calcula la amortizacion minima, ese 1% de que valor? el valor catastral?

    • Obra Nueva en Málaga 05/06/2020 at 09:50 - Reply

      Gracias Oscar por tu comentario, hay que aplicar el 1% del mayor valor entre el coste de adquisición y el catastral, excluido siempre el suelo. Para conocer el desglose de valores de suelo y construcción en el coste de adquisición, se aplica la misma proporción que aparece en el recibo del IBI

  6. oscar 06/06/2020 at 11:37 - Reply

    Perfectamente explicado, gracias de nuevo. Una última cuestión, entiendo que ese 1% obtenido hay que multiplicarlo por el numero de años que el inmueble ha estado arrendado para obtener el importe a poner como amortizaciones en la ganancia patrimonial?

    • Obra Nueva en Málaga 29/06/2020 at 10:32 - Reply

      Buenas Oscar, el porcentaje de amortización previsto en nuestra norma es anual; por tanto, habría que tener en cuenta el acumulado en el tiempo en que el inmueble haya estado arrendado

  7. Luis 21/06/2020 at 08:18 - Reply

    Hola, si no declaro la amortización en este ejercicio, puedo hacerlo en futuras declaraciones sin perjuicio, o tiene carácter vinculante / retroactivo. Gracias

    • Obra Nueva en Málaga 29/06/2020 at 10:33 - Reply

      Buenas Luis, el hecho de no declarar gasto por amortización en un año no impide declararlo en años sucesivos. No se puede acumular en un año el gasto arrastrado de años anteriores.

  8. Pedro Catalán 07/08/2020 at 07:20 - Reply

    Buenos días, he leído en los comentarios que el porcentaje de amortización mínima actualmente es el 1%, pero en una comprobación me han aplicado como amortización mínima el 3%. Me podrías indicar donde puedo encontrar la base legal de esa amortización mínima del 1%. Un Saludo desde Valencia y gracias de antemano

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