La amortización de un inmueble arrendado y su efecto en una futura venta.

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No es necesario ser un experto en Derecho Tributario para saber que no todo el mundo tiene la obligación de presentar declaración anual de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que ello depende de superar o no determinados umbrales de renta establecidos por la norma, que varían en función de la naturaleza de las rentas o grupo de rentas que se tengan en cuenta para el análisis. De entre ellas me voy a referir ahora a los rendimientos del capital inmobiliario, normalmente los provenientes del arrendamiento de viviendas u otros inmuebles, teniendo en cuenta su amortización. En estos casos, la única percepción de rendimientos íntegros, no ya netos, superior a 1.000,00 euros anuales, obliga al contribuyente a pasar por la Agencia Tributaria, aunque no haya percibido otras rentas de relevancia.

Y ya que tiene que presentar declaración, aún en caso de arrendamiento de escasa entidad, el contribuyente tiene que determinar el rendimiento neto, restando a los rendimientos íntegros, (o lo que es prácticamente lo mismo, a las rentas del alquiler), una serie de gastos necesarios, determinados por nuestra legislación en una lista, eso sí, abierta. En este punto, quiero dejar ya destacado que junto a todos esos gastos computaríamos otro concepto a deducir, que sería la amortización anual del inmueble, en la medida que suponga una depreciación efectiva del mismo; amortización que se entiende correctamente aplicada si se computa en el 3% del mayor de los siguientes valores:  el de adquisición satisfecho, o el valor catastral, en ambos casos sin incluir la parte relativa al suelo. Finalmente, también se pueden aplicar algunas reducciones, entre las que destaca la del 60% del rendimiento neto positivo que prevé nuestra Ley del IRPF para el caso de arrendamiento de viviendas.

Pues bien, una vez calculado el rendimiento del capital inmobiliario no son infrecuentes los casos de contribuyentes cuya base imponible no alcanza suficiente entidad como para que les suponga una tributación efectiva, a la vista de sus circunstancias personales o familiares, y ello incluso en el caso de haber excluido de cómputo voluntariamente, u olvidado, algunos gastos deducibles del arrendamiento o las amortizaciones del inmueble.

amortización - obranuevaenmalagaSi posteriormente estos contribuyentes transmiten el inmueble que estuvo arrendado, lo normal es que obtengan una ganancia patrimonial que tendrán que incluir en su declaración de la Renta. En este caso, y salvando el régimen transitorio aplicable a inmuebles antiguos, la base imponible viene determinada a grandes rasgos, por la diferencia entre el valor de transmisión del bien (con ajuste favorable de determinados gastos directos de la venta) y su valor de adquisición (con ajuste favorable, también, de determinados gastos directos de la adquisición y mejoras). Lo que en ocasiones no tienen en cuenta los contribuyentes a la hora de hacer los cálculos de tributación de la venta en proyecto es que el valor de adquisición ha de corregirse a la baja en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, según nos recuerda el artículo 40.1 del Reglamento del I.R.P.F. Y he ahí que cuando miran hacia atrás se encuentran con una partida que puede resultar ciertamente importante y que le puede encarecer más de lo esperado la “factura fiscal” en la venta.

Pensemos en el caso de un contribuyente que ha tenido arrendado un piso vivienda durante 10 años y cuyo valor de adquisición (excluido el suelo) fue de 100.000 euros. Si aplicó como amortización el 3% anual, ésta ascendió a 30.000 euros transcurridos los 10 años. En definitiva, para declarar su ganancia patrimonial por la venta, tendría que aminorar el valor de adquisición en 30.000 euros, que aumentarían, en esta cifra, su base imponible del ahorro.

Cualquier persona media, buscando razonables economías de opción, concluiría que si no le produjese un importante beneficio en su declaración de I.R.P.F. anual la consideración del gasto de la amortización, bastaría con no deducirlo anualmente, y así se generaría cierto “ahorro fiscal” para el día en que vendiese el inmueble, máxime si dicha venta ya está entre en sus planes.

No obstante, ni nuestra norma tributaria ni las interpretaciones de la Dirección General de Tributos están en esa línea: el artículo 40.1 del Reglamento antes mencionado (refrendado por la Consulta Vinculante de 17 de agosto de 2017) nos aclara que se ha de computar en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

Personalmente no me parece un efecto justo para el contribuyente, pues podemos ver cómo una misma partida de gasto, si no se dedujo en su día, ha afectado dos veces de forma negativa al contribuyente: una primera vez a la hora de determinar sus rendimientos de capital inmobiliario, mientras alquiló, y una segunda vez al calcular su ganancia patrimonial, cuando vendió. Pero, sobre todo, si la amortización (aun la mínima) no le resultó ser una partida fiscalmente relevante para su tributación del rendimiento, y por ello no la tuvo en cuenta, ¿por qué no permitirle reservar su efecto favorable para el momento de la venta?

La Hacienda Pública ha de velar por que el contribuyente no se beneficie dos veces de un mismo “crédito” fiscal, y para ello articula técnicamente soluciones, pero a veces con tal exceso de celo que en la práctica puede desvirtuarse el fin inicialmente pretendido.

 

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Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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