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La deducción en IRPF por inversión en vivienda habitual: sustitución de préstamos

Deduccion IRPF vivienda habitual - obranuevaenmalaga

Las personas físicas que adquirieron su vivienda habitual o pagaron cantidades para su construcción antes de 1 de enero de 2023 (o para su rehabilitación o ampliación, o si le realizaron obras e instalaciones de adecuación para personas con discapacidad, si todos estos trabajos culminaron antes de 1 de enero de 2017) pueden hoy día seguir disfrutando de la interesante deducción en cuota íntegra del IRPF (si ya aplicaron deducción en 2012 y en algunos otros casos previstos en la ley); para ello, sirven de base de deducción, con los límites numéricos previstos en la ley,  las cantidades efectivamente invertidas en los correspondientes negocios jurídicos, ya provengan de financiación propia o ajena, bien sea esta última particular o proveniente de entidades financieras, caso este último el más habitual en la práctica, pues los contribuyentes normalmente acuden a la solución financiera de los préstamos hipotecarios para adquirir sus viviendas.

¿Nos parece justo que adquisiciones posteriores a 2012 no se puedan beneficiar de ello?: la respuesta sería afirmativa si subsidiariamente nuestros gobiernos hubieran previsto medidas tributarias efectivas de ayuda a la adquisición o al arrendamiento de la vivienda habitual. Desgraciadamente no ha sido así,  pero no por ello vamos a dejar de preocuparnos por quienes sí pueden beneficiarse de la histórica medida, en vigor ahora como disposición transitoria; así que en este artículo nos detendremos en analizar, con la Dirección General de Tributos (DGT) qué pasa cuando los contribuyentes han acudido a préstamos bancarios y éstos han tenido que ser  sustituidos por otros.

Partiendo de la base de que estemos ante el caso de una vivienda habitual, cuestión ésta que también tiene su aquél, y de un contribuyente que está en condiciones de deducir en cuota íntegra conforme a Ley, al objeto de ser algo más didácticos nos detenemos en ver qué tratamiento debemos dar a los efectos de la cancelación del préstamo bancario utilizado para la adquisición de dicha vivienda, unida al posterior otorgamiento de otro préstamo que continúe financiándola, siendo así que todas estas nuevas operaciones financieras sean posteriores al año 2013. ¿Perderá el contribuyente su derecho a la deducción en cuota íntegra? ¿No lo perderá? ¿Sí o no, según los casos? La respuesta afirmativa es la que contesta a la tercera de nuestras interrogaciones, no en vano estamos tratando con el Derecho Tributario, el cual está, como sabemos, plagado de matices.

Deduccion IRPF vivienda habitual - obranuevaenmalaga

Efectivamente, según los casos, y para ello vamos a distinguir, siguiendo la respuesta que la DGT da a un consultante en fecha 02/08/2022, nº de consulta V1842-22, estas 2 situaciones:

1.- El supuesto de un contribuyente que con posterioridad al año 2013 ha encontrado en una entidad financiera distinta a aquella con la que tiene suscrito su préstamo – vivienda la posibilidad de rebajar sus costes financieros, y para ello cancela su primer préstamo, devolviendo el principal pendiente y abonando los castos de cancelación a la primera entidad financiera, utilizando, al menos para el caso de la devolución – y no necesariamente para los costes de cancelación- la financiación obtenida con el segundo préstamo bancario. A partir de ahí, se nos dice que son perfectamente integrables en la base de deducción, siempre dentro de los límites, las cantidades destinadas a amortizaciones e intereses del segundo préstamo, los costes de cancelación, los del nuevo otorgamiento y aún los demás que sean inherentes a las operaciones fiscalmente bendecidas.

Ahora bien, tengamos cuidado con determinar convenientemente qué estamos destinando a financiar la adquisición de la vivienda habitual, pues no es infrecuente que el segundo préstamo lleve un aumento de principal porque el contribuyente, algo más desahogado financieramente con el devenir del tiempo, quiera “aprovechar” para financiar alguna otra cosa distinta de la propia vivienda habitual. En este caso, como siempre ha sido, se debe calcular la proporción imputable a dicha vivienda, y de este modo practicar correctamente la deducción.

2.- Cuestión distinta es que, prosigue la DGT, tras la cancelación del primer préstamo, en un momento indeterminado posterior a la misma, y sin conexión con ella, se otorgue el segundo préstamo; en este punto, se nos dice que se trata de operaciones distintas, incluso si se utiliza la vivienda como garantía real hipotecaria, conllevando la pérdida de la posibilidad de practicar la deducción que estamos tratando.

En consecuencia, tenemos que concluir que la clave está, si queremos mantener la deducción, en que se pueda acreditar la adecuada y razonable conexión entre operaciones; diríamos, la existencia de subordinación entre ellas, para lo cual entendemos que tampoco se requiere una necesaria unidad de acto, pero sí que apreciemos simultaneidad desde un punto de vista material, que debe ser el que prevalezca en estos casos.

De todas formas, ya que sabemos qué piensa la DGT al respecto, no está de más que los elementos que exige los verifiquemos convenientemente en nuestras operaciones, por aquello de que no sólo hemos de serlo, sino que además hemos de parecerlo.

Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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