Todos tenemos cicatrices más o menos profundas. Suerte de inamovibles marcapáginas insertados fortuitamente en el libro que relata nuestras vivencias. Nos recuerdan continuamente cada uno de los dolorosos capítulos que hemos sabido superar de manera más o menos airosa y que, desde entonces, recorren con nosotros el sinuoso camino que nos ha llevado hasta aquí. Ya sean heridas físicas o morales, siempre tememos que vuelvan crecidas para ser de nuevo protagonistas en cualquiera de las numerosas páginas que nos quedan por escribir. Un reencuentro que, sin duda, nos haría titubear en nuestra toma de decisiones, aunque seamos conscientes de que pocas veces la historia se repite, dado que las circunstancias siempre son distintas…
La crisis 2008 dejó conmocionado al sector inmobiliario, y no es para menos. El desplome financiero nos arrastró al fondo de un escarpado y oscuro abismo que requirió años de trabajo hasta poder entrever un rayo de luz. Mientras que el sistema bancario, detonador del efecto domino global, se aferraba al providencial salvavidas lanzado por los bancos centrales y la UE, se dejaba caer voluntariamente el sector inmobiliario. Fuimos el “daño colateral” de aquella operación coordinada de rescate que supuso la estigmatización de toda una vertiente de la economía: promotoras, constructoras, estudios de arquitectura…pasamos de la crisis financiera a la crisis del ladrillo.
15 años han transcurridos, un período de recomposición del sector dominado por nuevos actores y otros pocos que lograron cruzar la tormenta manteniendo alguna tripulación. Este joven y heteróclito equipo supo sortear la inaudita crisis sanitaria que consiguió detener la economía mundial. Me sorprendió positivamente la capacidad de resistencia del sector y su dinámico reinicio después del forzoso e interminable “apagón” general. Fue una prueba de estrés no simulada en la que demostró su estabilidad frente al impacto de perturbaciones adversas.
Acabamos de salir de aquella crisis cuando vemos asomarse al horizonte de 2022 otra ola desafiante que, pasado el ecuador del año, parece confirmarse que nos alcanzará en este último trimestre. Desde sus torres de vigilancia, equipados de anteojos y flotador, todos los gurús del sector inmobiliario han izado la bandera roja. Son categóricos, los indicios meteorológicos no dejan lugar a dudas: la guerra en Ucrania, la subida de precios de materias primas y de la energía, altos niveles de inflación (en Málaga el IPC interanual ha llegado al 11,4% en julio), subidas de tipos e interés (el BCE un 0,50% y la Fed un 0,75%), recesión técnica en EEUU…los nubarrones se van aproximando, incluso alguno ya está ocultando el sol, abriendo paso al pesimismo. Sospecho que el sector inmobiliario sufre el “síndrome de la burbuja”: un trastorno contractado en 2008, que lo dejó durante varios años en la “UCI” y que desde entonces cualquier síntoma que afecte a su sistema financiero le hace irremediablemente presagiar una recaída…el temor a que la historia se repita, que sea incluso peor que la primera vez.
Llevamos varios meses acumulando malas noticias que, en su afán de aumentar el número de lectores, tienden siempre a forzar el paralelismo con lo ocurrido al final de la primera década de este siglo. La situación es tentadora y muchos son los que no dudan, de manera parcial y mediante el afilado anzuelo de un jugoso titular, en vaticinar un tartamudeo de la historia reciente, cuando en realidad las circunstancias no son nada comparables.
Confieso que, frente a tanta negatividad consensuada en torno a nuestro sector, necesito un aporte de datos positivos para subir mi ánimo inmobiliario, siempre teniendo cuidado de no caer en un excesivo optimismo.
Hay que reconocer que la cantidad de indicadores del mercado inmobiliario es tal que resulta complejo tomar una fotografía de la situación actual. Veo necesario distanciarse de todo el ruido generado por las estadísticas del INE, Ministerios, autonomías, ayuntamientos, colegios profesionales, registradores, notarios, tasadoras…y aderezarlo con la información “en vivo” que nos aporta diariamente nuestra actividad profesional.
Soy consciente de que este año muchos proyectos han quedado congelados esperando un entorno económico más favorable para su desarrollo, hasta el punto de que algunas parcelas han vuelto al mercado. Pero las promociones con las obras iniciadas recientemente son significativas e ilustrativas de los recursos que posee el sector, aunque éstas requerirán, más que nunca, un alto control de presupuesto y plazos de ejecución. Afortunadamente para ellas, no todos los semáforos económicos están en rojo, algunos han dejado paso al ámbar o incluso al verde.
Desde hace varias semanas las materias primas parecen haber tocado techo y la mayoría están cayendo: aluminio (-40%), acero (-50%), madera, cobre.
Las cifras actuales del sector están muy alejadas de 2008, tanto en constituciones de hipotecas como en producción de vivienda de obra nueva, donde incluso podemos hablar de escasez de stock, que, junto al incremento de la demanda tras el confinamiento y el crédito barato, han provocado en gran medida la escalada de los precios.
La vivienda se está convirtiendo en valor refugio donde invertir ahorros que progresivamente se están yendo por el sumidero inflacionista. La “moderación” del aumento de precios no permite rentabilizar la compra a corto plazo, dejando la temida especulación muy lejos de los niveles de 2007. El nivel de endeudamiento de las familias y empresas es significativamente más bajo que en 2008. Hay un mayor control en la concesión de créditos hipotecarios.
Estos indicadores dejan claro las particularidades de la situación actual, ante la posibilidad de encontrarnos en el umbral de una zona de turbulencias económicas. Estamos a punto de abrir las puertas del mes de septiembre y de entrar en el vestíbulo del último trimestre del año, se trata de entrar sin medio hasta la cocina y ponerse mano a la obra…tenemos todos los ingredientes y la experiencia necesaria para que nuestros proyectos sigan adelante para el disfrute de nuestros clientes.
Autor: José García Ruiz
Arquitecto coordinador de ejecución en el Estudio Ángel Asenjo y Asociados de Málaga
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