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Sobre la vivienda habitual en el IRPF

Vivienda habitual IRPF - obranuevaenmalaga

Cuando se trata de crear normas jurídicas, el legislador está obligado a trabajar de forma tal que los conceptos estén lo mejor determinados que se pueda, según el contexto y las circunstancias, y por supuesto previo análisis del sentir común. Respecto a la “vivienda habitual”, cuando se trata de regular sobre determinados efectos fiscales que le afectan, nuestras normas la determinan, como tanto se dice ahora, “según qué cosas”:

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, que trata el “concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones” nos muestra un concepto algo farragoso, que además varía según el concreto efecto fiscal objeto de estudio. Recordemos, sucintamente, los principales efectos fiscales de interés en IRPF, asociados a la vivienda habitual:

1.- La deducción en la cuota íntegra por “inversión en vivienda habitual” (15% de las cantidades invertidas o devueltas al prestador, si hubo financiación ajena), ya derogada para adquisiciones posteriores a 31 de diciembre de 2012, pero que ultra – activamente se mantiene para adquisiciones anteriores a esa fecha, siempre que se vinieran aplicando deducciones por este concepto. Será vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años o, si no transcurrió dicho plazo, fue porque falleciese el contribuyente, o cambiase el domicilio por matrimonio o separación, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas, o porque la anterior vivienda resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del contribuyente, cónyuge o pariente conviviente, consanguíneo o afín, en línea recta o colateral, hasta el tercer grado. Pero, además, la vivienda ha de habitarse ya de manera efectiva y continuada en un plazo no superior a 12 meses desde su fecha de adquisición o terminación de las obras: mucho cuidado, pues si incumplimos el plazo, aunque sea por poco, Hacienda puede decirnos que allá donde vivimos no es nuestra vivienda. Sí, exacto, eso es lo que he dicho.

Vivienda habitual IRPF - obranuevaenmalaga

2.- Una exención en el IRPF: La referida a las rentas derivadas de la aplicación de instrumentos de cobertura que cubran la subida del interés variable de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

3.- Y otras exclusiones de gravamen:

  • Las exenciones de las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años o por personas con gran dependencia o dependencia severa; así como en el caso de daciones de vivienda habitual en pago de préstamos hipotecarios gravados con ésta, e igualmente si se producen ejecuciones hipotecarias.
  • La exclusión de gravamen para las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente (menor de 65 años o sin las dependencias antes dichas), cuando el producto obtenido por la transmisión se reinvierta en otra vivienda habitual. La exención será proporcional al importe reinvertido, pudiendo llegar al 100%.

Relativo a las exclusiones de gravamen por transmisión de vivienda habitual, salvo las de la dación del pago y las ejecuciones hipotecarias, además de los requisitos vistos antes para definir la vivienda habitual, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando ésta lo sea en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Por tanto, el concepto de vivienda habitual va variando, con nuevos y distintos matices y según casos, ya sea cuando comparamos entre deducción por reinversión y exclusiones de gravamen o entre éstas últimas.

4.- El caso del contribuyente que tiene un espacio de su vivienda destinado al desarrollo de su actividad económica (por ejemplo, un despacho), quien puede aplicar en sus rendimientos de la actividad insignificantes deducciones, como son una porción de la cuota de amortización de la construcción, una pequeña participación en gastos de suministros comunes, y poco más; en cambio, ello tiene efectos fiscales desfavorables, pues pierde proporcionalmente derecho a deducción en cuota por inversión en vivienda habitual, o en caso de transmisión, el cálculo de la ganancia patrimonial se ajusta con las amortizaciones practicadas, y la eventual exención (con reinversión o no) se circunscribe a la parte del inmueble no afecto a la actividad. Aunque, en mi opinión, estos efectos negativos sólo si la transmisión se produce transcurridos 3 años desde la afectación del bien a la actividad, pues ésta no se entendió producida si no hubiere transcurrido dicho plazo.

5.- Y, por último, en el I.R.P.F. existe una reducción del 60% al rendimiento neto del capital inmobiliario para contribuyentes que arrienden un inmueble destinado a vivienda; entiéndase por tal la que sirva de habitación al usuario con cierta vocación de permanencia.

Sólo queda, pues, recordar que en el ámbito tributario no todo es como lo creemos ver; el asesoramiento siempre es muy conveniente.

 

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Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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