La compraventa de una vivienda es una operación muy relevante en la vida de las personas que actúan a título particular, pues se trata de un bien muy importante para sus vidas y posiblemente sea en muchos casos el único negocio que celebrarán sobre algo realmente valioso. En consecuencia, se debe hacer con suficiente conocimiento y sin perderle el respeto, pues, de no salir bien, los efectos negativos pueden ser gravosos.
Hablemos de los frecuentes pactos de arras (o “señales”) que acompañan a estas compraventas en sus primeras fases de negociación, que pueden responder a distintos escenarios: por un lado, sirven para fijar de antemano los aspectos esenciales de la regulación, pudiendo estar presentes en un contexto precontractual o de promesa, y, por otro, pueden acompañar al contrato una vez perfeccionado y pendiente de su consumación, es decir, de la entrega de la cosa y del pago del precio.
Esta consumación, culminada con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, suele venir en la práctica vinculada a la obtención por parte del comprador de la financiación bancaria suficiente para el pago del precio. El mejor escenario para este comprador es el de pactar una condición que le deje indemne en el caso de no obtener la financiación sin su culpa, pero si alcanzar dicho acuerdo no es posible, tendrá que ser muy prudente al pactar las arras, y deberá saber ab initio qué significado darle a las mismas para la mejor protección de su derecho, pues el riesgo de incumplimiento de pagar el precio en plazo existe, aun poniendo todos sus esfuerzos en cumplir. Por tanto, debemos conocer la importancia de esta primera fase de la compraventa: no se trata de algo tan fácil como entregar un dinero a la par que firmamos un documento de redacción estandarizada rodeado de manifestaciones verbales cargadas de muy buenas intenciones, propias de la carga emocional del momento, y salir a continuación a encontrar la entidad financiera que colabore con nosotros al fin pretendido.
El principio jurídico de la autonomía de la voluntad de las partes es clave para el pacto de arras; de ahí la importancia de dejar perfectamente sentado por escrito lo que las partes ya han acordado de palabra, fijándose adecuadamente sus efectos: si se ha convenido la existencia de las arras, debe hacerse constar de forma clara en el acuerdo, al igual que debe ser indubitado saber si dichas arras son de desistimiento (o penitenciales), cuyos efectos son, en caso de darse tal desistimiento, los de perder lo entregado o devolver el doble de lo recibido, en función de si quien desiste del contrato es el comprador o el vendedor, respectivamente. Y no debe haber duda porque, en caso contrario, puede la compraventa considerarse perfectamente confirmada, quedando las arras como mero pago de parte del precio, e incluso como cláusula penal por incumplimiento. No olvidemos que, si la compraventa se considerase perfeccionada, las partes estarían legitimadas para exigirse el cumplimiento de las obligaciones de entregar la cosa y de pagar el precio; y en caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños en ambos casos. La jurisprudencia actual es clara al respecto: si queremos que las arras sean penitenciales o de desistimiento, debe hacerse constar así a través de términos inequívocos, considerándose en caso contrario como confirmatorias del contrato.
Para terminar, haremos mención también a las usuales opciones de compra que se firman entre particulares en relación a las viviendas. Básicamente, consisten en que una parte, que es el dueño del inmueble y concedente de la opción, acepta que la otra parte, que es la optante a la compra, pueda durante un periodo de tiempo determinado decidir si quiere o no celebrar el contrato de compraventa. La contraprestación de esta facultad concedida al comprador es el pago de una prima en dinero, que puede incluso transformarse en parte del precio en caso de que finalmente se ejerza la opción de compra. Pues bien, quienes nos dedicamos al mundo del asesoramiento tributario advertimos una y otra vez que se celebran estos acuerdos sin haberse tenido en cuenta determinadas consecuencias fiscales, que, de haberse conocido antes, podrían quizá haber hecho reconsiderar la operación. Destacamos al respecto que las opciones de compra son hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en este caso que planteamos de operación entre particulares, siendo el optante (y posible futuro comprador de la vivienda) el sujeto pasivo del tributo, y obligado al pago del mismo. Y para el concedente de la opción de compra también le tenemos reservado un interesante efecto fiscal, pues la percepción de la prima le puede suponer una ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siendo así que, además, se trataría de una ganancia patrimonial de las que se integran en la base imponible general del tributo, al contrario de la ganancia patrimonial que se manifestaría con la transmisión del bien, que se integraría en la base imponible del ahorro y para la que nuestro legislador tiene reservada una menor carga tributaria.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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