La actividad inmobiliaria aglutina un interesante ramillete de términos especiales que rápidamente nos hace pensar que se está hablado de ella; así, solar, usos urbanísticos, promoción, movimiento de tierras, construcción, rehabilitación, licencias, dirección facultativa, compraventa, arrendamiento operativo, leasing…, etc. Vamos ahora a referirnos a determinadas cuestiones relativas a la promoción inmobiliaria empresarial, si bien centrándonos en el “promotor”, y más concretamente en el “promotor delegado”, al objeto de conocer cómo se les aplica el IVA.
Nuestras normas jurídicas no han sido muy prolijas para ofrecernos una definición de “promotor”, sin más adjetivo, al que en este artículo llamaremos “promotor inversor”. A nivel de legislación nacional, por fin la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre) estableció, en su artículo 9.1, la siguiente: Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título, indicando inmediatamente después que debe ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
A la vista de esta definición, podemos concluir que estamos ante una figura clave en la actividad inmobiliaria, ya que funcionaría como motor de ésta. Y, como sabemos, no toda persona que sea propietaria u ostente derechos para construir una edificación sobre una parcela tiene la preparación o la estructura adecuadas para dar todos los pasos necesarios que requiere el noble objetivo de llevarla a término. Pensemos, si no, en cualquier persona física que es propietaria de suelos susceptibles de desarrollos, pero que realmente dedica su vida a otros negociados; o en tantas entidades financieras que han terminado quedándose con propiedades que un día se hipotecaron a su favor, y que no saben cómo “meterles mano”.
Está claro que cuando se tiene el principal activo pero no se tiene el knowhow, lo que procede es la búsqueda de la colaboración de quien realmente sabe hacer las cosas: y ahí aparece nuestro “promotor delegado”, que viene a ser ese agente a quien se le encarga que a su costa proyecte la edificación, obtenga las licencias, contrate a los facultativos y a la empresa constructora y coordine todos los procesos hasta la ejecución material y ulterior entrega de la edificación ya terminada. En la práctica, esta figura asume los riesgos de la función que se le encomienda, integrándose en su estructura de costes los que son inherentes a la ejecución de la obra encomendada a la empresa constructora; y en su relación con el “promotor inversor” puede cumplir una doble función: la de realizar las operaciones tendentes a la ejecución de la obra, por un lado, y por otro, la de prestar sus servicios profesionales de consultoría y apoyo a la promoción.
La Dirección General de Tributos (D.G.T.) se ha pronunciado sobre ambas figuras de promotor,a través de resoluciones de contestaciones a consultas (véanse la V3250-16 o la V2583-12), estableciendo sus elementos diferenciadores, su conexión, y los efectos del juego del IVA en sus relaciones internas y en relación al tercero subcontratista. Para el centro directivo, el “promotor inversor” es aquél que tiene el derecho a edificar (ya sea propietario o no), que es el acreedor a la edificación terminada y el beneficiario de su comercialización; a afectos de IVA, lo considera como uno de los agentes necesarios intervinientes en la ejecución de la obra y posterior entrega de la edificación, lo cual es relevante para la aplicación del régimen de IVA previsto en las primeras, segundas y ulteriores entregas de edificaciones. El “promotor delegado”estaría más próximo a la figura de un contratista principal, en tanto que no es en sentido estricto promotor.
La D.G.T. establece que el promotor principal es el sujeto pasivo de IVA en las ejecuciones de obra (y cesiones de personal para su realización), por mor de la “inversión del sujeto pasivo”, prevista en el artículo 84 2º f) de la Ley del IVA, como consecuencia del contrato formalizado con el contratista que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción de edificaciones.
Y como legalmente se produce el mismo efecto de inversión del sujeto pasivo en el caso de que el destinatario de la operación sea a su vez el contratista principal u otros subcontratistas, la D.G.T. ha determinado que el promotor delegado sea también sujeto pasivo en relación a las operaciones que se realicen para él; en definitiva, se trataría de supuestos de inversión del sujeto pasivo en cadena, siendo eslabones de la misma nuestros protagonistas de hoy.
Y si, como dijimos, el promotor delegado también puede añadir la prestación de servicios de consultaría, o cesión de knowhow, al promotor inversor, como operaciones separadas de las que responden a la estricta ejecución de obra, las primeras quedarán gravadas por IVA de la forma ordinaria(como prestaciones de servicios) a las que no les afecta la regla de la inversión del sujeto pasivo.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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