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Suspensión de los alquileres en el estado de alarma. Efecto en IVA e IRPF

suspension alquileres - obranuevaenmalaga

A un tema tan delicado y de actualidad como el que da título este artículo hemos obtenido respuesta gracias a una resolución de la Dirección General de Tributos (DGT) de fecha 22 de enero de 2021 en respuesta a la consulta vinculante V0081-21, relativa a IVA e IRPF, por la que el propietario de un local arrendado pactó suspender el contrato de arrendamiento durante tres meses, no cobrando nada, ya que el arrendatario no podía abrir el negocio por culpa de la COVID – 19.

El centro directivo no sólo responde a la cuestión planteada, sino que además muestra distintos escenarios sobre los que dar opinión, y que ahora veremos, por separado, en función del tributo afectado, no sin antes adelantar que la clave estará en el correcto análisis de cuál sea la voluntad de las partes en cada caso, pues dependiendo de dicha voluntad nos encontraremos con unas soluciones u otras.

1.- En relación al IVA partimos del presupuesto de que, en las relaciones arrendaticias, como de tracto sucesivo que son, el impuesto se devenga en el momento en que resulte exigible la parte de precio a que corresponda cada percepción. De ahí que no se devengará IVA única y exclusivamente en el caso de que “formal y expresamente” se cancele, aun de forma temporal, la relación de arrendamiento; o se modifique el momento de la exigibilidad.

También puede darse el caso de que el impago de las rentas se produzca como consecuencia de una condonación por parte de la parte arrendadora. En este caso tendremos que distinguir, siempre a criterio de la DGT, si se trata de una condonación total o de una condonación parcial, y dentro de ésta si se entiende como una reducción de la renta pactada en un momento posterior al devengo, o si se produce previa o simultáneamente el momento del devengo.

Refiriéndonos a la condonación parcial posterior al devengo, está claro que el IVA operó en el momento inicial, si bien posteriormente habrá una minoración de la base imponible en la cuantía que corresponda. Si nos referimos a la condonación parcial anterior o simultánea al devengo, lo que entiende la DGT es que la contraprestación se ha reducido en la cuantía correspondiente, a modo de descuento o bonificación que, como sabemos, no se incorpora a la base imponible.

En caso de condonación total de la renta, en principio se estaría ante un supuesto de prestación de servicio a título gratuito, que se gravaría como autoconsumo de servicios. No obstante, la DGT, invocando el artículo 26 de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre, nos recuerda que el gravamen por este autoconsumo puede decaer, a voluntad de los Estados, si con ello no se distorsiona la competencia; así, sobre la base de este principio y la subsiguiente afectación del principio de neutralidad, nuestro legislador previó la sujeción y gravamen por IVA cuando la operación gratuita no se haga para servir a los fines propios de la empresa. ¿Perdonar una renta está dentro de estos fines propios?; parece que no, pero la DGT ha considerado que con el Estado de Alarma de 14 de marzo de 2020 y sus circunstancias de falta de actividad, la condonación de la renta no afecta a la competencia de ninguno de los protagonistas, concluyendo, acertadamente, con la no sujeción a IVA.

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2.- En relación con el IRPF, concretamente con los rendimientos del capital inmobiliario, la DGT da opiniones en 3 escenarios distintos:

a) Modificación convencional del precio del alquiler: se declarará el rendimiento íntegro correspondiente al nuevo importe, en el periodo que corresponda, y para hallar el rendimiento neto final se podrán aplicar los gastos deducibles y reducciones (por ejemplo, la de arrendamiento de vivienda) en la forma normal.

b) Periodo de diferimiento convencional de pagos del alquiler. Al no existir exigibilidad de renta en dicho periodo, no se imputa aún el rendimiento íntegro (art. 14 ley IRPF), pero, al ser un periodo de arrendamiento, se pueden aplicar gastos deducibles y reducciones.

c) No se pacta modificación de precio ni diferimiento del pago, pero se da una situación de impago: Por aplicación del requisito de la exigibilidad, se declarará el rendimiento íntegro, si bien entre los gastos deducibles destacarán los “saldos de dudoso cobro”, que se aplicarán conforme a los requisitos del art. 13 e) del Reglamento IRPF, si bien el necesario plazo de retraso de 6 meses a que este precepto se refiere, será de 3 meses para 2020 y 2021.

 

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Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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